"Продается владельцем" - кто платит риэлтору Покупателя?

Ты ведешь переговоры с риэлтором покупателя, так же, как и риэлтор продавца. У него уже есть договор с покупателями, в котором говорится, что он не будет взимать с них комиссионные. Он должен будет получить его от вас. Вы скажете риэлтору, что его клиенты должны будут предложить больше, чтобы покрыть его комиссионные, и он будет сопротивляться. И в конце концов вы либо договоритесь о цене и процентах, либо его покупатели уйдут.

В некоторых юрисдикциях есть законы, ограничивающие критерии, по которым вы можете выбирать между конкурирующими предложениями (как правило, для предотвращения расовой дискриминации). Я не знаю, должны ли Вы рассматривать свою сеть после комиссии риэлтора в таких местах, или Вы должны сравнить два предложения на верхней строчке цены.

Мы в Юте, а не во Флориде, но мы купили наш дом вот так (почти 6 лет назад). Продавец не хотел иметь ничего общего с агентом и нигде не перечислял дом, а просто имел табличку во дворе. Тем не менее, мы хотели, чтобы агент удостоверился, что все сделано правильно. Агент попросил их заплатить стандартное комиссионное вознаграждение, но они отказались. Мы решили заплатить агенту сами. Таким образом, продавец получил полную сумму нашей цены предложения, и мы заплатили нашему агенту из кармана то, что он получил бы в качестве агента покупателя в обычной сделке.

Хотя мы попросили продавца бросить один из их больших телевизоров и их отдельный морозильник, который все равно не поместился бы в их новом, сокращенном месте, и они согласились.

Так вот как это обычно работает?

Обычно продавец нанимает риэлтора и соглашается на комиссионные, которые риэлтор получит в случае продажи. Эта комиссия включена в цену, поэтому продавец получает ту сумму, которую предлагает покупатель, за вычетом комиссии. Часть комиссии делится с риэлтором покупателя, если он у них есть.

В вашем случае эта комиссия не согласовывается, когда вы устанавливаете цену. Вам придется либо установить цену выше, чтобы учесть комиссию типичного риэлтора, либо сказать риэлтору покупателя, чтобы он вернулся с предложением, которое включает в себя комиссию.

Без учета комиссии ваша цена продажи выглядит лучше, чем она есть на самом деле, поэтому я бы посоветовал установить цену немного выше. В противном случае, вы рискуете получить много риэлторов покупателя стучать, но многие из них уйдут, если вы твердо придерживаетесь своей цены.

Как правило, в США покупатели и продавцы-агенты (или риэлторы) получают свои комиссионные от покупной цены. Если у вас нет продавца-агента, то это комиссионное вознаграждение не выплачивается. Пример:

Вы перечисляете дом по цене $200,000. Стандартные значения комиссии - 3/2%, что означает 3% за первые 100 000 долларов, затем 2%. Иногда они составляют 3/1,5% или 3/1%, но обычно 3/что-то подобное.

Если я предлагаю вам $200,000, и вы принимаете, мы закрываемся, и я использовал агента по покупке, мой агент будет оплачен 3% от первых $100,000, затем 2% после этого (в нашем примере): 0x2 и 0x2 и 0x1 и 0x2 и 0x2 и 0x2 и теперь, комиссия почти всегда выплачивается из продавец конец, то есть вы получите стоимость вашего дома less комиссии: 0x2 и 0x2 и 0x1 и 0x2 и 0x2 и 0x2 и это означает, в нашем примере, вы получите $195,000.

Чтобы усложнить дело, покупатель уполномочен (читайте: юридически разрешено) просить у вас до 3% от общей продажной цены за “уступки продавца” - затраты на закрытие1 (в большинстве штатов это ограничение ограничивается 3%). Это означает, что в данном сценарии, если вы примете мое предложение, я не использую агента, но я попросил 3% от общей цены продажи за “уступки продавца” – затраты на закрытие, вы получите $194,000 :

$ 100 000 00
x 3 00 %
===============
$ 3 000 00

$ 100 000 00
x 2 00 %
===============
     2 000 00

$ 3 000 00
+ 2 000 00
=============
$ 5 000 00

Теперь вот где математика становится хитрой: если я использую агент и вы даете мне 3% на расходы по закрытию, есть два способа, математика работает:

1. Вы получаете $189,000: стоимость минус комиссия минус расходы на закрытие:

2. Вы получаете $189,120 : значение минус затраты на закрытие, then рассчитать и минус комиссия:

Таким образом, когда вы перечисляете дом, учитывайте их. Предположим, вы потеряете около 6% или около того от стоимости (в случае $200,000 мы потеряли около $11,000, или около 5,5%, но при меньших ценах соотношение будет выше). В результате, если вы хотите, чтобы стоимость дома покинула вас, перечислите ее по крайней мере на 6% выше. Если вы используете риэлтора / агента, они справятся с этим за вас и обычно используют 9-12%.

Если бы мы хотели получить $200,000 из нашего дома, предполагая худшие сценарии, мы бы хотели перечислить его около $211,579, что дало бы нам $6,347.37 на расходы по закрытию, и $5,231.58 на комиссионные, так что в конце концов около $200,000.05. 0x2 и 0x2 и базовые формулы:

• комиссионные за 2%, продажа > $100 000 : salePrice * 0.02 + 1000;
• Затраты на закрытие 3%: salePrice * 0.03;
• Узнайте, что вы “получите” (2%, продажа > $100,000): salePrice * 0.95 - 1000;
• Если вы знаете, что хотите “X”, 3/2% комиссии, и 3% закрытия, узнайте, что предложение должно быть: (whatYouNeed + 1000) / 0.95;

В основном: прочитайте и поймите договор, который предоставляет покупатель (или покупатель-агент). Если это нестандартное соглашение о комиссионных, то в этом договоре будет указано как таковое (и будет сказано, что покупатель не хочет, чтобы вы платили комиссионные). Нет закона, который бы говорил, “кто” должен его выплачивать, только то, что это может быть включенная в него составляющая. Возможно, что в вашем сценарии агент предложит вам меньше, также возможно, что агент предложит то, что вы просите, и завысит цену потенциальным покупателям. Здесь много сценариев.

Кроме того, некоторые заметки о законе Флориды, которые кажутся разумными, и источник кажется достоверным: https://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/article.cfm?id=367168

Question: У меня есть листинг, который появился на рынке только через пару дней, когда поступило три предложения. Продавец принял одно из предложений. Теперь брокер, представляющий покупателя, предложение которого поступило первым, утверждает, что мой продавец был обязан вести переговоры со своим покупателем, так как его предложение было представлено продавцу первым. Это правда?

Ответ: Нет. Во Флориде нет закона, который требовал бы от продавца ответа на любое предложение. Кроме того, закон штата Флорида не требует от продавца вести переговоры с каждым покупателем в том порядке, в котором были получены предложения. 0x2 и 0x2 и В вашем штате (и в моем) есть законы, которые гласят, если у вас есть агент, они должны представить любое письменное предложение к вам, независимо от того, насколько это смешно. Потому что вы For Sale By Owner, это не так. Вы вольны решать, что вы хотите принять. Нет никаких обязательств.

Все это говорит о том, что я бы *** рекомендовал поговорить с адвокатом по недвижимости о деталях, так как они будут знать конкретные законы вашего штата/региона.

Источник: Я работаю в этой отрасли.

1: Затраты на закрытие - это, как правило, такие вещи, как оценка, любые “заработанные деньги” и т.д. Если продавец согласен покрыть расходы на закрытие, то любые деньги, которые покупатель должен вложить в покупку дома до этой стоимости, будут возвращены покупателю. Это not влияет на срок кредита: это все еще кредит в размере $200,000, покупатель просто получает часть расходов обратно. Таким образом, кредит в размере 94 000** долларов - это не то же самое, что кредит в размере 200 000** долларов с возвратом суммы в размере 6 000** долларов на покрытие расходов по закрытию, в результате чего в обоих случаях получается один и тот же возврат средств продавцу, но покупатель все равно должен будет профинансировать сумму в размере 200 000** долларов в последнем случае. Это сложно, но есть ресурсы, чтобы объяснить это в большем объеме. подробности (“уступки продавца” и “затраты на закрытие” являются хорошими условиями для поиска): https://www.mortgagecalculator.org/helpful-advice/seller-concessions.php

Есть, по сути, два способа сделать FSBO: с MLS или без.

Вы, кажется, имеете в виду листинг FSBO без MLS. В этом случае вам не придется ничего платить агенту покупателя. Но они спросят, предполагая, что вообще позвонят или постучат. Как только они спросят, я предлагаю вам предложить им комиссионные. Я начну с 1% и посмотрю, укусят ли они. Риэлторы иногда абразивные, как у продавцов автомобилей с хоккейными машинами. Некоторые из них могут быть довольно грубыми и агрессивными, потому что они, скорее всего, подумают, что это слишком низко. Они хотят 3%, но многие возьмут 2%, если вы просто предложите это по вашему знаку, не обсуждается.

Если вы получите MLS листинг (который я настоятельно рекомендую из-за массивной экспозиции, которую вы получите, плюс авто-кэшинг на Realtor.com at al), ваше государство может потребовать, чтобы вы были заказчиком риэлтора, что означает, что они должны обеспечить базовый уровень сервиса для любой их платы, но они не представляют вас, и любая информация, которую вы скажете им, не является конфиденциальной. Даже если ваш штат не требует этого, вам нужен брокер, который создаст для вас листинг MLS. Вы не можете просто зайти на сайт и сделать это самостоятельно. В листинге вы должны указать комиссионные для агентов покупателя в листинге MLS, и это не подлежит обсуждению.

Независимо от того, получите вы листинг MLS или нет, я рекомендую вам опубликовать комиссионные покупателя в размере 2% или 2,5% и просто отказаться от ведения переговоров о чем-либо другом. Лучшая ставка будет зависеть от стоимости вашего дома и ставок в вашем районе. Если стоимость вашего дома превышает $500k, вы можете предложить 2% и не получите никаких жалоб. Если вы пытаетесь разгрузить 100-каратный “Сделай сам”, то 2,5% могут показаться слишком маленькими для некоторых агентов.

Мой источник всей этой информации - это очень свежий личный опыт. Я продал свой дом FSBO с MLS, используя брокера со скидкой, который принял меня в качестве клиента за 0,5%. Я предложил 2,5% покупательского комиссионного вознаграждения. Я сэкономил примерно 3%, не заплатив комиссионные агенту продавца, за вычетом $500 на forsalebyowner.com за размещение там объявлений. Кстати, с самого начала я бы просто искал дисконтного брокера/риэлтора, так как не думаю, что forsalebyowner.com как-то помог, но они прислали мне хороший знак и связали меня с дисконтным брокером. Мой друг сделал практически то же самое после того, как увидел мой успех в этом процессе.

Немного не имеет отношения к вашему заглавному вопросу, но вы спрашиваете:

Другими словами, если я получу предложение на X, и я его приму, могу ли я предположить, что получу полную сумму X?

Нет, конечно, нет. Здесь повсюду гонорары, а комиссионные - это только одна часть сделки с недвижимостью. Если в вашем договоре купли-продажи прямо указано, что комиссионные - это Х, то Х - это то, что оплачивается. $0 - это действительная запись, поэтому в отношении комиссий, если в договоре купли-продажи указано $0 комиссий, то да, вы получите полную цену за вычетом других комиссионных.

Могу себе представить, риэлтор дает мне сниженную цену предложения, так что я никогда не вижу доли, которая идет к нему. Так это обычно работает?

Ну, я не риэлтор, и я не юрист, и не живу во Флориде.
Чтобы ответить на твой вопрос, нет Я не думаю, что так это будет всегда работать. Потому что** когда ты продашь, ты будешь продавать покупателю, а не риэлтору. Ты увидишь, сколько тебе платят.
Вас не волнует, сколько платят их агенту (если только вы им не платите).

… риэлтор приводит покупателя, кто хочет его купить, кто заплатит риэлтору?

Этого не случится, потому что они разберутся с вами до того, как расскажут потенциальному покупателю о вашей недвижимости, если только им уже не заплатил покупатель (агент покупателя).

Моя рекомендация, а не то, что вы просили, заключается в том, что вы должны пометить дом на 10-12% выше, чем планировали, и использовать агента. (Около 6% для вашего+его агента, остальное для того, чтобы у вас было место для переговоров и/или покрытия ремонтных работ).

Я читаю в вашем посте, что вы просто не хотите, чтобы агенты “зарабатывали на вас деньги”.
Я понимаю + уважаю эту должность, но честно говоря, агент, как правило, много делает для того, чтобы заработать свои комиссионные.
Я и купил, и продал дома. Нет ни одной из тех сделок, которые бы я хотел (если оглянуться назад), чтобы я сделал FSBO. Надеюсь, это поможет. 0x2 и 0x2 и наилучшие пожелания, потому что все может пойти достаточно плохо при закрытии, когда у покупателя и продавца both есть агент, чтобы успокоить их в пылу переговоров.

У меня был похожий опыт, когда я продавал свой дом. У меня был риэлтор, но я договорился о более низких комиссионных. Риэлтору покупателей не понравилось, какова будет ее доля в комиссионных, и на самом деле он попросил мокси вставить в предложение о покупке пункт о том, что я заплачу ей обычные полные комиссионные.

Нет нужды говорить, что я отклонил их предложение и новое предложение (за вычетом комиссии риэлтору покупателя) было представлено должным образом.

Если Вы размещаете дом на любом сайте (FSBO.com), Вы соглашаетесь заплатить риэлтору покупателя 3%. Если это просто знак во дворе, то Вы можете попросить риэлтора подойти к Вам и спросить, готовы ли Вы заплатить ей 3%. В этом случае они, скорее всего, попросят Вас подписать юридические документы, подтверждающие это, прежде чем показывать Ваш дом.
У меня был дом FSBO на очень ограниченном рынке, и ко мне обратился риэлтор. У нее было юридическое соглашение, в котором говорилось, что если она покажет мой дом, а потенциальный покупатель захочет его купить, то получит 3%. Покупатель не мог пойти за ее спиной и попытаться получить 3% от цены дома.

Короче говоря, просто отошлите их.

Если вы ставите знак “Продается владельцем”, это означает нет агента по недвижимости, и никаких сборов/комиссий не надо платить. То есть (за неудобными исключениями, такими как небольшая плата за услуги по размещению объявлений) само его определение.

Итак, если агент появится и приведет клиента, а вы продадите ему свой дом, у вас могут возникнуть неприятности. В любом случае, агент делает что-то очень сомнительное, и если вы соглашаетесь на сделку, вы, вероятно, тоже делаете что-то сомнительное.

Если покупатель платит комиссию агенту, они очень очевидно не покупают FSBO, и они скорее всего скажут, что вы обманули их ложной рекламой, бла-бла-бла. Иди в суд, неважно. Много неприятностей, плохих чувств, и одним словом, нехороших.
Если покупатель не заплатит комиссию (обычный случай в США при продаже через агента - вы, продавец, получите меньше денег), они, вероятно, still скажут, что вы их обманули (потому что очевидно, что они могли бы получить объект за меньшие деньги, чем заплатили). Так что это тоже плохие чувства и неприятности.

Ты хочешь меньше денег и неприятностей? Наверное, нет. Если у вас на газоне есть “FSBO”, и появляется агент, отправьте их прочь. Или наймите агента и сделайте цену на 3% выше…