Почему продавцов волнуют авансовые платежи?

Они хотят оценить шансы на успешную продажу. Нет ничего настолько разочаровывающего при продаже и переезде в новый дом, как оформление депозита, выполнение всей бумажной работы, вычеркивание всех чековых листов, только для того, чтобы выяснить, что ваш покупатель не имел права на получение кредита, и ипотека провалилась.

Спрашивая о вашем первоначальном взносе (20% и более часто является минимумом для получения ипотеки), продавец получит представление о том, насколько вероятно, что вы квалифицируетесь как покупатель.

Например, если вы получите три предложения по вашему дому, все по одной цене, и один покупатель профинансирует 80%, один покупатель профинансирует 50%, и один покупатель заплатит наличными за все, какое предложение вы скорее всего примете и почему?

Если оценка меньше, чем цена покупки, а первоначальный взнос небольшой, банк может не утвердить ипотеку.

Личная история, ранее представленная в ответ на другой вопрос :

За последний дом, который я продал, покупатель оформлял ипотеку без залога и не имел денег на первоначальный взнос. Он даже одалживал расходы на закрытие. Мы приняли предложение, но когда банк произвел оценку, цена покупки была ниже. Для большинства продаж жилья это не было бы проблемой, если бы оценка была больше, чем сумма займа. Но в этом случае, так как сумма займа была больше, чем оценка, у банка возникла проблема. Сделка была под угрозой, и для того, чтобы продолжить, либо покупатель должен был где-то найти деньги (чего он не мог), либо мы должны были снизить цену, чтобы спасти сделку. Конечно, рискованным было принятие предложения от покупателя без наличных денег.

В нашем случае нам повезло. Я нашел некоторые ошибки, которые были сделаны в оценке, переделал ее, и покупатель смог одолжить все, что ему было нужно для дома по заранее оговоренной цене.

Несмотря на предварительное одобрение, между предложением и закрытием может возникнуть множество ситуаций, которые повлияют на то, сколько денег понадобится на закрытие. Ситуация, которая обычно не ставит под угрозу продажу для покупателя, имеющего хороший первоначальный взнос, может, к сожалению, привести к краху сделки, если у покупателя мало наличных денег, которые он может принести.

Потому что, в конечном счете, у продавца, скорее всего, будет несколько предложений на дом, и он должен будет решить, с кем пойти. В этой ситуации одним из важнейших весомых факторов является: какова вероятность того, что продавцу удастся добраться до финиша? Потому что на самом деле существует очень большой промежуток времени между принятием предложения и официальной продажей дома - обычно между 1-2 месяцами.

Итак, теперь поставьте себя на место продавца. Ты не хочешь принимать предложение, которое в итоге проваливается. Ты теряешь время, необходимое для того, чтобы сделка провалилась. Ты теряешь время, чтобы вернуть дом на рынок. Ты теряешь время, чтобы получить больше предложений. И все это время ты теряешь? Ты делаешь платежи за дом - платежи за дом, которые тебе не пришлось бы делать, если бы ты принял предложение, которое прошло расстояние.

Поэтому продавцов волнует первоначальный взнос. Если бы существовал простой способ получить вашу кредитную оценку и W2, они бы тоже этого хотели. Не потому, что они _care, а потому, что они хотят как можно больше безопасности, что предложение, которое они выбирают, будет окончательно оформлено. Если у них есть одно предложение от свежего выпускника колледжа без кредита и 5% авансового платежа… и еще одно немного более низкое предложение от пары средних лет с безупречным кредитом и 25% авансового платежа? Они принимают второе в мгновение ока - да, они могут получить больше от первого, но они рискуют несколькими платежами за дом, если сделка провалится.

Вот некоторые причины, по которым продавцам может быть небезразлична сумма первоначального взноса:

1. Больше не всегда лучше, но в целом, по мере того, как размер первоначального взноса достигает $0, возрастает вероятность того, что сделка развалится из-за проблем с финансированием. Тем не менее, есть вероятность снижения доходности, скажем, примерно на 5% или $10k (в зависимости от того, что больше), после чего, вероятно, это не имеет большого значения; например, кто-то с одобрения банка, положивший $20k на дом за $300K, не так уж и велика вероятность падения, как кто-то, положивший $150k на этот дом. Если продавец попросит об этом, это может быть просто для того, чтобы определить низкую сумму первоначального взноса как возможный риск.
2. Некоторые продавцы заботятся о будущем своего дома, особенно если они его построили и являются его первоначальными владельцами. Возможно, они захотят удостовериться, что их дом будет сохранен и о нем будут заботиться далеко в будущем. Чем больше первоначальный взнос, тем ниже ежемесячный платеж, что означает меньшие шансы на обращение взыскания вниз по линии.
3. Как и №2, некоторые продавцы являются хорошими друзьями со своими соседями, и могут оставаться друзьями со своими соседями даже после переезда. Они могут захотеть убедиться, что их соседи получат нового хорошего соседа. Может быть, есть связь между большим первоначальным взносом и наличными деньгами, чтобы купить хорошие игрушки. Конечно, мистер Большой аванс, который, очевидно, хорошо обеспечен и имеет блестящий новый снегоочиститель, будет рад позволить своим соседям одолжить его!

В конце концов, сумма первоначального взноса (выше определенного порога) действительно не должна иметь значения, и по большей части, вероятно, не имеет значения почти так же сильно, как цена покупки/концессии, и общее “хорошее предчувствие”.

Остальные ответы сфокусированы на вероятности падения продажи, но я думаю, что есть и другая сторона.

Учитывая, что два в остальном идентичных покупателя, если оба могут одолжить одну и ту же сумму денег, тот, у кого больший депозит, потенциально может позволить себе заплатить за недвижимость больше. Знание размера депозита покупателя является преимуществом продавца, если он хочет сделать встречное предложение, так как это дает ему лучшее представление о том, что покупатель может себе позволить.