Я понимаю, что кредиторы не могут дискриминировать по возрасту , но есть ли на самом деле данные, подтверждающие, что кредиторы этого не делают?
Но предположим, что если человек получает ипотеку, когда ему 55 лет или старше, у него есть работа и достаточные активы (и он сокращает жилье), то мой вопрос заключается в том, в чем плюсы и минусы получения ипотеки с финансовой точки зрения?
Вы задали два вопроса. Во-первых,
Я понимаю, что кредиторы не могут дискриминировать по возрасту, но есть ли на самом деле данные, подтверждающие, что кредиторы этого не делают?
Принимая во внимание ваш тег Соединенных Штатов, стоит отметить, что Закон об отчетности по кредитам с равными возможностями, Закон о справедливом жилье и Закон о раскрытии информации об ипотеке на жилье были направлены на предотвращение дискриминационной практики кредитования. В рамках этих положений кредиторы обязаны сообщать данные о претендентах на получение кредита (как тех, кто был утвержден, так и тех, кто не был утвержден), а регулирующие органы, по сути, ищут закономерности в этих данных, чтобы определить, имеет ли место какая-либо массовая дискриминация. Федеральный резервный банк составляет ежегодные отчеты для конгресса , эти отчеты включают в себя анализ представленных данных - что, вероятно, является наиболее близким к данным, подтверждающим наличие или отсутствие дискриминации кредиторов по возрасту.
Вы также спросили,
предположим, если человек получает ипотеку, когда ему 55 лет или старше, и у него есть работа и достаточные активы (и он сокращает жилье), в чем плюсы и минусы принятия ипотеки с финансовой точки зрения ?
Плюсы и минусы не имеют никакой внутренней связи с Вашим возрастом - все остальные, будучи одинаковыми, они должны быть такими же, как и плюсы и минусы в любом другом возрасте.
Конечно, есть некоторые очевидные вещи, которые, вероятно, _не будут равны - многие люди живут за счет пенсионных накоплений или другого инвестиционного дохода позже в жизни, в отличие от работы за зарплату. Если это означает, что вы будете получать фиксированный доход, то ипотека может на самом деле иметь немного больший смысл, чем другие формы жилья, так как ваш платеж фиксирован на весь срок кредита (по сравнению, скажем, с арендной платой - где арендодатель может со временем повышать арендную плату в соответствии с инфляцией).
Также увеличивается вероятность того, что пожилой человек может умереть до того, как будет выплачен кредит, по сравнению с человеком более молодого возраста. Возможно, стоит подумать и о том, как это повлияет на Ваше имущество по мере его передачи наследникам.
Что касается ипотечного процесса, то, как правило, кредиторам нужны документы, подтверждающие их доход, чтобы показать, что со временем вы сможете выплатить кредит. Для тех, кто работает, это легко сделать, предоставив платежные квитанции или налоговую декларацию. Если вы вышли на пенсию или скоро выйдете на пенсию, вам, возможно, понадобится работать с кредитором, чтобы убедиться, что вы предоставляете подтверждение своего дохода и доказательство того, что он будет стабильным с течением времени. Вообще говоря, наличие большого количества активов не является неотъемлемым доказательством дохода - особенно если активы являются ликвидными (т.е. наличными на сберегательном счете). Кредитор захочет знать, что у вас будет стабильный денежный поток, в то время как просто иметь кучу денег может быть более рискованно, так как ничто не мешает вам взорвать все это в первый год ипотеки.
Мне 56. Год назад я подала заявку на HELOC. Сроки были 15 лет ничьей, а затем 10 лет амортизированного погашения. Фактически, кредит на 25 лет.
Я начал разговор (по телефону, а не в прямом эфире), сказав, что я на пенсии, и у меня не было W2, которые можно было бы предложить.
меня почти сразу одобрили, банк все-таки проехался по оценке, и все. Игнорируя досрочный выход на пенсию, кредит заканчивается, когда мне 80 лет, даже после нормального выхода на пенсию.
Хотя это было для HELOC, большинство банков пишут ипотеку и быстро продают ее на вторичном рынке. Банк заботится о том, чтобы детали были правильными, а не о возрасте заявителя. В моем случае достаточно низкого LTV (ссуды по стоимости). Для покупки жилья это ключ, наряду с задолженностью покупателей к доходам.
Pro - ты можешь жить там, где ты можешь себе позволить, даже без необходимости ликвидировать активы, чтобы купить жилье за 100% наличных.
Con - это ежемесячные обязательства. Многие скажут, что планировать ипотеку до окончания срока, совпадающего с выходом на пенсию. Моя последняя основная перезагрузка по ипотеке произошла в начале года, когда мы ушли на пенсию. Я взял 15-летний срок и никогда об этом не жалел. Осталось 7 лет, и тогда 15% нашего бюджета высвобождается.
Помните, что ипотечные кредиты - это кредиты под залог. Большинство 30-летних ипотек погашаются досрочно при продаже жилья менее чем через 30 лет. Поэтому ожидание того, что заемщик произведет последний платеж через 30 лет, не является частью уравнения. Кредитора в основном волнует, может ли (1) заемщик в настоящее время позволить себе ежемесячные платежи и (2) размер первоначального взноса достаточно велик, чтобы защитить жилье от “подводного” спада, который может навлечь на кредитора убытки. В последнем случае даже те заемщики, которые смогли бы продолжить выплаты, часто уходят в отставку (стратегический дефолт). Сокращенный 55-летний, вероятно, имеет средства для крупного первоначального взноса, и риск по ипотеке будет минимальным, даже несмотря на то, что заемщик скорее всего выйдет на пенсию или умрет в течение 30 лет.
Каждый ипотечный банк в стране обязан направлять правительству информацию о каждой кредитной заявке, которую он принимает, о каждом решении, которое он принимает, а также о демографических характеристиках каждого заемщика (или потенциального заемщика) в рамках HMDA (Закон о раскрытии информации об ипотеке). Все эти данные являются общедоступными , и правительство само использует эти данные для обеспечения того, чтобы банки не допускали дискриминации по возрасту или любым другим защищаемым характеристикам.
Что касается плюсов и минусов, то с возрастом они практически не меняются. Многие люди строят свой пенсионный план, исходя из того, что их ипотечные кредиты будут выплачены до выхода на пенсию, так что они нуждаются в меньшем доходе при выходе на пенсию. Но не менее разумно планировать выплату ипотеки при выходе на пенсию и гарантировать, что у вас будет достаточно активов, чтобы справиться с этой выплатой, как только вы перестанете работать. Кроме того, это вопрос личных предпочтений и вопрос о том, какую альтернативу вы рассматриваете.
С точки зрения кредиторов, действительно не имеет значения, когда ипотека вынимается, большинство кредитов рефинансируются, выкупаются другим кредитором или погашаются за годы до 30-летнего срока. Банки всегда получают свои деньги. С точки зрения владельцев жилья, если это делает жизнь более доступной, то снижает платеж путем рефинансирования. После налоговых соображений это дешевые деньги, и если вы не хотите сэкономить в жизни, чтобы оставить все это вашим детям, продлить их и жить.
Раньше важным преимуществом ипотеки было наличие вычитаемых из налогооблагаемой базы процентов по ипотеке. Однако для многих налогоплательщиков вычет процентов по ипотеке уже не является целесообразным, так как процентные ставки очень низкие, а новый более высокий стандартный вычет означает, что стандартный вычет может быть больше, чем ваши процентные платежи и другие вычеты. (Очевидно, что это сильно варьируется в зависимости от вашего местоположения и от того, какой большой дом вам нужен. Там, где я живу, вы можете купить дом за $35K, но если вы живете где-то, где стартовые дома стоят $500K, то это другое).
Если вы используете ипотеку, вы можете вложить дополнительные деньги, которые вы не потратили на свой дом в надежде получить более высокую процентную ставку, чем процентную ставку по ипотеке. Однако процентная ставка по ипотеке является фиксированной (если только вы не возьмете ипотеку с регулируемой процентной ставкой), а доходность, которую вы бы получили от своих инвестиций, является переменной, так что в конечном итоге вы могли бы заплатить больше процентов по ипотеке, чем вы бы заплатили за инвестирование денежных средств, не потраченных на дом.
Большинство ипотек на 30 лет длится менее 8 лет, прежде чем происходит изменение их ожидаемого жизненного цикла. Рефинансирование, реструктуризация, выплата и … реверс. Банк не возражает, они будут использовать оценочную карточку для утверждения кредита.
В 55 лет вы также можете рассчитывать на получение единовременной суммы в течение следующих 20 лет.
Этот термин - всего лишь атрибут. Есть ли у Вас конкретная цель, которую Вы хотите достичь, выплачивая вместо этого деньги в течение 10 лет? Подумайте о вашем денежном потоке.
Другие страны, в частности Япония, имеют гораздо более длительные сроки, и, по сути, представляют интерес только в течение некоторого времени после создания компании. Сказанные проценты в настоящее время довольно низкие.
Более длительный срок ипотеки также высвободит наличные деньги, которые в противном случае могут стоить вам денег. Никто больше не будет одалживать вам деньги по этой ставке.
Риск с переменной ставкой заключается в том, что через 10 лет ставки могут быть выше.