Что такое хорошая арендная плата?

Никогда не слышала, чтоб в неделю цитировали арендную плату. Вы в США?

В общем, после первоначального взноса можно было бы надеяться взять арендную плату, и оплачивать ипотеку, налоги, страховку, а потом иметь достаточно средств каждый год, чтобы хотя бы иметь немного денег на экстренные ремонтные работы. Если можно начать с того, чтобы на самом деле прикарманить больше, чем это каждый год, то это идеально, но начать с аренды, и только зарабатывать деньги “после налогов” режется слишком близко, на мой взгляд. 19 к 1 “P/E” кажется слишком высоким, когда я следовал таким вещам я вспоминаю 12 или под быть целью. Конечно, ставки были выше, и это число растет с очень низкими ставками.

В вашем примере ипотека по $320K под 4% составляет $1527/мо. $400 за штуку не урезают.

Вы найдете Joe.E, арендная плата в Австралии значительно выросла за последние 4-5 лет. Скорее всего, арендная плата может достигать более 5% более чем в 20 км от крупных городов, однако ближе к городам вы можете приблизиться к 5% или ниже. В Западном Сиднее (Western Sydney) мы смогли достичь уровня арендной платы, близкого к 7%. Мы покупали в основном в 2007 и 2008 годах, когда никто не покупал, и мы получали недвижимость на 15%-20% ниже рыночных ставок. Так как мы покупали дешево, а арендные ставки росли, мы смогли достичь более высоких арендных ставок.

Пример одной конкретной сделки, когда мы купили за $225K и арендовали за $300/кв, что дало нам доходность в 6,9%. Арендная плата сейчас составляет $350/вок, что дает нам текущую доходность в 8%, а с нашей процентной ставкой в 6,3% и, возможно, с дальнейшим снижением, эта недвижимость имеет положительную направленность и окупается, плюс дает нам дополнительный доход. 0x2 и 0x2 & Все наши свойства приносят от 7,5% до 8,5% и все они положительно направлены. Прирост капитала может быть не так высок, как с недвижимостью ближе к городу, но даже если бы мы перестали работать, нам не пришлось бы продавать, так как все они обеспечивают нам доход после оплаты всех расходов, связанных с недвижимостью.

Таким образом, отвечая на Ваш вопрос, я бы стремился к недвижимости с доходностью выше 5%, а желательно выше 6%, так как это позволит Вашей собственности/усадьбе быть позитивно настроенной, по крайней мере, через пару лет, если не прямо сейчас.

Хороший быстрый фильтр, чтобы увидеть, стоит ли смотреть на недвижимость, это если общая арендная плата за недвижимость за год равна 10% от цены на нее. Например, если стоимость объекта оценивается в $400,000, то собранная арендная плата должна составлять $40,000 за весь год. Что составляет 3 333,33 доллара в месяц.

Если недвижимость не приносит по крайней мере 10% в год, то вряд ли все платежи могут быть покрыты за эту недвижимость. Скорее всего, это будет вливание денег в него, чтобы держать его на плаву.

Вы были бы абсолютно правы, так как вы должны учитывать в страховании, коммунальных услугах, налогах, обслуживании/ремонте, ипотечных платежах, (новая крыша, новая печь и т.д.), гипсокартоне, краске и т.д.

Также, как хорошее эмпирическое правило, в качестве меры предосторожности ожидайте, что доля вакансий составит не менее 10% (или 1 месяц) в год.

Если у вас есть деньги, которые вы сидите, посмотрите в инвестиционные фонды недвижимости. IIRC, средний дивиденд в прошлом году был севернее 10%. Это все деньги, которые возвращаются к вам. Я не уверен, что налоговые последствия в Австралии, однако в Канаде дивиденды облагаются очень благосклонно. Нет ипотеки, налога на недвижимость, арендаторов, чтобы найти, или обслуживание тоже.

Исторически сложилось так, что правило “делить на 1000” - это то, что многие австралийцы считали нормальным, и да, это примерно 5,2% валового дохода. За вычетом расходов, возможно, 3-4%, без учета процентов.

Если вы сравниваете это с акциями, то я думаю, что правильное сравнение - это дивидендная доходность, а не общий ЧП. Дивидендная доходность около 3-5% также является типичной: если посмотреть на Vanguard Index Australian Shares Fund как на прокси-сервер для ASX, то доходность в прошлом году составила около 4%.

Очевидно, что доходность в 4% не очень конкурентоспособна со срочным депозитом. Но как с акциями, так и с жильем можно надеяться на некоторый прирост капитала в дополнение к доходности. Если вы получите 4% доход от аренды плюс 5% рост, то это будет более привлекательно.

Хорошо ли покупать то, что люди исторически считали “нормальным”? Возможно, Вам лучше осмотреться или отсидеться до тех пор, пока Вы не найдете гораздо лучшую цену, чем нормальная.

“Является ли 5% исторически нормальным?” заслуживает более длинного ответа.

Правило, которое я всегда слышал, и то, что мы арендуем наше жилье по ставке 1% в месяц, как минимум (в США). Арендная плата должна покрывать ипотеку, налоги на недвижимость, страхование домовладельцев, ваши подоходные налоги (на арендную плату), содержание имущества и время, когда имущество пустует. Даже на 1% в месяц, что не оставляет большой прибыли по сравнению с тем, что вы вложили. Я понятия не имею, зачем кому-то покупать арендную недвижимость в Австралии, если все, что можно получить - это 5% в год до расходов. Они не могли бы зарабатывать на этих инвестициях, не говоря уже об усугублении проблемы получения ночных телефонных звонков из-за того, что в арендном доме что-то сломалось. Я бы ни за что не стал вкладывать эти деньги.

За последние два года (в среднем) наши арендные ставки составили 8,5%. То есть нетто, после уплаты налогов, обслуживания, управления, вакансий, страхования, процентов. Меня интересуют только денежные потоки - расходы / первоначальные инвестиции. Если вы не достигаете по крайней мере 4,5-5% нетто на ваши первоначальные инвестиции, вы, вероятно, могли бы инвестировать в другом месте и заработать лучшую отдачу от аналогичного профиля риска.

Я просто хотел бы отметить, что фактический доход должен сравниваться с вашим первоначальным взносом, а не с ценой недвижимости. В конце концов, вы же не заплатили 400 тысяч долларов за эту недвижимость, так? Вы, наверное, заплатили только 20%, так что вы собираете $20K в год на $80K инвестиции, которые работают до 25%.

Даже если вы только безубыточны, ваш собственный капитал все равно растет, благодаря вашим арендаторам. Если вы также живете в одной из квартир, то вы экономите арендную плату, что освобождает денежный поток. Ваши возросшие сбережения в сочетании с вкладами ваших арендаторов позволят вам быстро развиваться. Через несколько лет у Вас должно хватить на покупку второй квартиры :).