Когда вы берете традиционную ипотеку, первый платеж, который вы делаете в банк, в основном выплачивает проценты, а затем начинается выплата основной суммы.
Какова причина этого?
Является ли это просто исторической конвенцией бухгалтерского учета/отрасли? Или есть какая-то причина, почему это происходит именно так?
Другими словами, математика. Все остальные ответы великолепны, но я подумал, что мог бы добавить что-то конкретное, чтобы немного прояснить.
Рассмотрим контрпример. Предположим, я занимаю $120000 под 1%/месяц процентов (я знаю, что ипотечные кредиты, как правило, стоят по годовым ставкам, но это сделает математику проще). Далее предположим, что я хочу платить фиксированную сумму основного долга каждый месяц, а не фиксированный платеж. Допустим, мы хотим выплачивать кредит через 10 лет (120 месяцев), так что у нас есть фиксированная сумма основного долга $1000 в месяц.
Так каковы проценты за 1 месяц? Один процент от $120K составляет $1200, таким образом, ваш общий платеж составит $2200. На второй месяц проценты будут по $119K, так что ваш платеж составит $2190. И так далее, до последнего месяца вы будете платить 1010$. Таким образом, сумма процентов, которые вы платите каждый месяц, уменьшается, как и ваш ежемесячный платеж.
Но для большинства людей, выплачивая большие платежи в начале и меньшие - в конце, это полностью обратный ход, так как большинство из нас зарабатывают больше по мере продвижения по карьерной лестнице. Шестнадцать лет спустя после того, как я взял ипотеку с ежемесячным платежом в $1300 в месяц, я нахожу это довольно легким для оплаты, хотя вначале это было немного сложно для нашего денежного потока.
Стандартная амортизация требует фиксированного платежа каждый месяц, но сумма процентов все равно должна уменьшаться по мере уменьшения основной суммы. Это означает, что сумма выплачиваемого основного долга должна увеличиваться по мере роста.
Это неправильно. Вы платите как основную сумму, так и проценты по амортизированным кредитам. Случается, что вы платите проценты, накопленные на эту сумму в течение периода. С течением времени - часть основной суммы выплачивается, что позволяет вам оставить больше на основную сумму, потому что проценты становятся меньше. Таким образом, чем дольше срок выплаты - тем быстрее растет основная часть выплаты из фиксированных выплат.
Так работают амортизированные кредиты. Шариковые кредиты работают по-другому.
Предположим, ипотека из месяца в месяц. Это упрощение, но оно проиллюстрирует суть дела.
Займите 100 000 долларов под 0,5% в месяц. Выплачивайте по 1000 долларов каждый месяц.
Таким образом, за первый месяц вы получите $500 в виде процентов на весь остаток кредита на один месяц. Когда вы производите платеж, 500 долларов идут на проценты, а 500 - на основную сумму.
Ваш новый баланс составляет $99,500. Теперь забудьте о прошлом, забудьте о будущем.
Сколько стоит занять эту сумму на один месяц? 497,5 – Оставьте 502,50 долларов на основной капитал.
На третий месяц мы хотим занять $98,997.50 на месяц по цене $494.99.
И так далее…
Ближе к концу займа, когда у вас останется только 10 000, процентная часть будет ближе к 100 долларам в месяц, то есть вы будете платить по принципу гораздо быстрее.
В сущности, процентная часть платежа по ипотеке - это стоимость заимствования непогашенного остатка за 1 месяц. Так как остаток уменьшается (должен уменьшаться!), то и процентная часть платежа тоже будет уменьшаться.
В действительности, проценты начисляются на начальный остаток каждые полгода. (Канадские банки - Фиксированная ставка).
Банки не заставляют вас платить разную сумму основного долга на разных этапах ипотеки. Это следствие того, сколько осталось основной суммы.
Способ, которым это работает, заключается в том, что вы всегда сначала выплачиваете проценты, а затем любая излишек идет на выплату основной суммы. Однако на ранних стадиях ипотеки процент выплачивается больше, и поэтому меньшая часть платежей идет на выплату основной суммы. Позже в ипотеке меньше процентов, поэтому больше платежей идет на выплату основной суммы.
Если бы вы этого не сделали - скажем, если бы больше ваших платежей ушло на досрочное погашение основной суммы, то вы бы обнаружили, что проценты не были выплачены полностью. Эти проценты будут добавлены к основной сумме, что означает, что ваша основная сумма не будет уменьшаться на всю сумму, которую вы заплатили. На самом деле эффект был бы точно таким же, как если бы вы сначала выплатили проценты.
Банки ежемесячно выплачивают начисленные проценты на текущий непогашенный остаток кредита. Им нужна стоимость капитала, поэтому они и дали вам кредит в первую очередь. Вдобавок ко всему, вы захотите заплатить дополнительные деньги, чтобы уменьшить основную сумму, в противном случае вы платите проценты навсегда (в основном это то, что крупные компании делают, выпуская купонные облигации, но я отступаю). В начале кредита, баланс большой, а значит, и проценты, начисляемые каждый месяц. По мере того, как остаток вашего платежа начинает уменьшаться на сумму основной суммы, начисленные проценты уменьшаются, то есть тот же самый платеж теперь может выплатить большую сумму основной суммы, что еще больше уменьшает проценты, начисленные на более низкий остаток, и так далее. 0x2 и 0x2 и математика, лежащая в основе этого, была основной составляющей финансовой отрасли на протяжении десятилетий. Уравнение для расчета периодического платежа P за кредит баланса B по периодической комбинированной ставке R за ряд периодов T известно как “обратная формула аннуитета” (потому что она в основном работает для банка так же, как и для вас, если бы у вас был такой же баланс B на пенсионном счете, зарабатывая R за каждый период, и необходимо снимать P за каждый период за T периодов) и выглядит следующим образом:
P = [B(1 + R)TR] / [(1 + R)T - 1]
Вы также можете играть в “что-если”, используя так называемую “таблицу амортизации”. Это очень легко понять; возьмите свой баланс, добавьте сумму процентов, начисляемых каждый месяц по ставке (1/12 от APR), затем вычтите свой запланированный платеж, и в результате получится ваш новый баланс, на котором вы повторите этот процесс на следующий месяц. Подключение этой базовой серии операций к строкам электронной таблицы позволяет вам подсчитывать количество платежей, просто наблюдая за тем, когда баланс опускается ниже нуля (вы можете легко настроить большинство электронных таблиц таким образом, чтобы вычесть меньшую сумму платежа или текущий баланс плюс проценты, и в этом случае, когда баланс и проценты меньше, чем запланированный платеж, он опустится до нуля и останется там). Затем вы можете “искать цель”, чтобы найти платеж или ставку, которая будет выплачивать определенный баланс в заданном количестве платежей.
Будет легче понять, если относиться к процентам следующим образом: это сумма, которую вы платите банку, чтобы получить разрешение не возвращать всю основную сумму прямо сейчас. Например, вы заняли один миллион, а затем банк приходит после этого миллиона, и вам разрешается заплатить какую-то относительно небольшую сумму (например, тысячу), чтобы банк не беспокоил вас в течение одного месяца.
Теперь с вышеприведенной схемой вы никогда не возвращаете кредит, вы платите только проценты. Возможно, вы заинтересованы в возвращении основной суммы, чтобы в какой-то момент вы были свободны от долгов. У вас есть два основных варианта: равные платежи или равная амортизация.
При равных платежах вы платите одну и ту же сумму каждый месяц, а часть этой суммы идет на выплату процентов, а оставшаяся часть - на выплату основной суммы. Так как Вы медленно выплачиваете основную сумму, то последняя уменьшается, а значит, и Ваш процентный платеж уменьшается - так как чем меньше основная сумма, тем меньше денег Вы должны выплатить банку, чтобы банк “ушел еще на один месяц”. Обратите внимание, что поскольку проценты с каждым месяцем уменьшаются, то сумма, которая идет на выплату основной суммы, увеличивается.
При одинаковой амортизации Вы каждый месяц платите разные суммы - часть, которая идет на выплату основной суммы, всегда одна и та же, и процент уменьшается по той же причине, что и при одинаковых выплатах.
Таким образом, это естественно - с каждым платежом вы погашаете часть основной суммы, и таким образом ваш долг уменьшается, и поэтому вы должны платить меньше процентов каждый месяц, потому что сумма, которую банк потребовал бы, если бы он хотел, чтобы долг был выплачен полностью, уменьшается.