Когда вы можете использовать существующую недвижимость в качестве залога, чтобы купить больше?

Вы кладете 20% и уже должны 80% или $80k, так что у вас нет возможности занять $100k или даже $20k. Как заявил LittleAdv, банки действительно ужесточили критерии кредитования. Кредитование более чем на 80% несет в себе высокую премию, если вы вообще можете его получить. В вашем примере, вы хотите, чтобы стоимость недвижимости увеличилась, по крайней мере, на 10%, чтобы занять $10K.

Как правило, когда вы владеете чем-то - вы можете дать его в качестве залога по обеспеченному кредиту. Так работают автокредиты и ипотека.

Ваш “капитал” в активе - это текущая справедливая стоимость актива за вычетом всех ваших обязательств, обеспеченных им. Таким образом, если вы владеете недвижимостью свободно и ясно, у вас есть 100% от ее справедливой рыночной стоимости в качестве собственного капитала.

Когда вы закладываете свою недвижимость, банки обычно используют некоторый процент от кредита до стоимости, чтобы гарантировать, что они не дадут вам больше, чем ваш собственный капитал сейчас или в обозримом будущем. В зависимости от вида и срока кредита, процент LTV варьируется от 65% до 95%. До краха рынка в 2008 году можно было получить даже более 100% LTV, но уже нет. Для инвестиций LTV, как правило, будет ниже, чем для основного места жительства, а ставки выше. 0x2 и 0x2 и я не хочу путать вас с авансами и депозитами, так как это не имеет значения (если только вы не в Австралии, очевидно). Итак, как пример, предположим, что у вас есть квартира, которую вы сдаете в аренду, и которая принадлежит вам бесплатно и чисто. Предположим, что ее текущая стоимость составляет 100 тысяч долларов. Вы идете в банк и закладываете квартиру в кредит (получаете кредит под залог этой квартиры) под 65% LTV (типично для кондоминиумов для инвестиций). Вы получили $65K, чтобы купить другую квартиру бесплатно и чисто. Теперь у вас есть 2 квартиры с FMV $165K, ваш собственный капитал $100K и ваши обязательства $65K.

Ипотека новой квартиры за те же 65% LTV даст вам еще $42K кредита - на эти деньги вы можете купить третью квартиру.

Ваш собственный капитал остается постоянным, когда Вы берете кредит и инвестируете его в новую покупку, но FMV Ваших активов растет, так же как и обязательства, обеспеченные ими. Но в то время как ипотека имеет фиксированную процентную ставку (обычно, не всегда), активы оцениваются по разным ставкам. Теперь, давайте будем оптимистами и предположим, ради простоты примера, что через 2 года ваша квартира стоимостью $100 тыс. будет стоить $200 тыс. Вуаля, вы можете взять еще один кредит на $65K. Цикл продолжается.

Вот как это сделал твой дедушка.

Было бы неплохо узнать, в какой стране вы находитесь?

Вы в основном на правильном пути с вашим последним очком.

Обычно, когда вы покупаете вашу первую недвижимость, вам нужно придумать депозит, а затем занять остаток, чтобы иметь достаточно, чтобы купить недвижимость. В большинстве случаев (и в большинстве мест) стандартный процент займа на депозит составляет от 80% до 20%. Это выражается в кредитном коэффициенте (LVR), который в данном случае составляет 80%. (Это сумма кредита к стоимости недвижимости). Некоторые банки и кредиторы дают вам кредит более чем на 80%, но обычно это может сопровождаться дополнительными расходами (в Австралии банки взимают дополнительный процент, когда вы берете кредит под названием Страхование ипотеки по кредиту (LMI), если вы берете кредит более чем на 80%, а LMI дороже, чем выше LVR вы берете). Также эта практика кредитования более 80% LVR ужесточилась со времен GFC.

Таким образом, если Вы занимаете 80% от стоимости недвижимости, Вам необходимо будет внести оставшиеся 20% залога плюс дополнительные расходы на закрытие (налоги - в Австралии мы должны платить гербовый сбор, плату за услуги адвоката или транспортировку, плату за подачу заявки на получение кредита, расходы на осмотр здания, проверку на наличие вредителей и т.д.).

Если вы затем захотите купить вторую недвижимость, вам нужно будет придумать тот же депозит и другие затраты на закрытие снова. Большинство людей не могут позволить себе сделать это в ближайшее время, тем более, что большая часть денег, которые они раньше откладывали, теперь идет на оплату ипотеки и содержание Вашей первой недвижимости (особенно, если раньше Вы говорили жить с родителями, а сейчас живете в этой недвижимости, а не сдаете ее в аренду). Так что многие люди, которые хотят купить больше недвижимости, ждут, пока LVR недвижимости не упадет, скажем, ниже 60%. Это достигается за счет того, что стоимость недвижимости растет, а принцип ипотеки уменьшается за счет Ваших ипотечных платежей.

Как только у вас будет достаточно, как вы говорите, залога или капитала в первой собственности, то вы можете рефинансировать ипотеку и использовать этот капитал в уже существующей собственности и стоимость новой собственности, которую вы хотите купить, чтобы в основном занять 100% от стоимости новой собственности плюс расходы на закрытие. До тех пор, пока LVR от общей суммы заимствований по отношению к стоимости обоих объектов недвижимости остается на уровне или ниже 80%, это должно быть достижимо. Вы можете сделать это двумя способами. Во-первых, Вы можете рефинансировать свою первую ипотеку и снова взять кредит до 80% LVR и использовать эти дополнительные средства в качестве залога и расходов на закрытие второй недвижимости, за которую Вы затем получите вторую ипотеку. Второй способ - рефинансировать одну ипотеку за две квартиры. Первый способ предпочтительнее, так как ваши ипотеки и недвижимость разделены, так что если что-то пойдет не так, вам не придется продавать все сразу.

Этот процесс может быть довольно медленным в начале, так как вам, возможно, придется подождать несколько лет, чтобы построить собственный капитал в одной собственности (особенно, если вы живете в нем). Но по мере того, как вы накапливаете все больше и больше собственности, это становится легче и быстрее сделать, так как ваш собственный капитал будет увеличиваться быстрее, и арендаторы будут платить хорошую часть ваших расходов, если не все (если вы позитивно настроены). Конечно, Вы хотите быть осторожными в случае падения цен на недвижимость (так как это может резко уменьшить Ваш собственный капитал и увеличить общий LVR или LVR на отдельные объекты) и иметь страховочную сетку. Например, я стараюсь держать свой LVR на уровне 60% или ниже, в настоящее время они ниже 50%.

@victor имеет наиболее описательную и базовую идею о том, как это делается. Единственное, что я хотел бы добавить, это то, что одно из преимуществ недвижимости - это то, что Вы можете контролировать, сколько стоит недвижимость. Увеличивая арендную плату и делая недвижимость одной из лучших в районе, Вы увеличиваете ее стоимость.

Что касается комментария о том, что именно такой тип инвестирования вызвал обвал фондового рынка 1929 года, то есть много других аспектов, которые остаются незамеченными. Вывод капитала из недвижимости происходил задолго до и после депрессии. Люди постоянно это делают, берут кредиты на покупку недвижимости, просто не все используют их для покупки другой инвестиции.