Какой капитал у меня будет при ранней продаже ипотеки?

Через четыре года после истечения срока ипотеки, вот таблица, показывающая, какую сумму основной суммы вы сможете выплатить при условии 30-летней амортизации с фиксированной процентной ставкой и ежемесячным платежом.

Rate Paid Off
3% 6992
4% 5989
5% 5096
6% 4308

Сумма процентов, которая выплачивается каждый месяц, может быть легко рассчитана путем умножения процентной ставки (с поправкой на месячный уровень) на оставшуюся сумму основного долга.

Так, например, при 6%, первый платеж будет включать (0.06/12)*80000 = $400 в процентах. Общая сумма платежа может быть рассчитана с помощью программного обеспечения для электронных таблиц в размере 479,64 доллара, таким образом, при первом платеже вы выплатите 79,64 доллара на основную сумму.

Собственный капитал складывается из суммы выплачиваемой вами основной суммы плюс капитальная прибыль - затраты на инвестирование.

Если у вас нет только процентов по кредиту, вы с самого начала погашаете часть основной суммы, однако сначала она будет очень маленькой и с течением времени будет увеличиваться, и вы будете выплачивать все больше и больше основной суммы.

Если вы продаете по той же цене, по которой вы купили через 4 года, то, скорее всего, у вас будет меньше первоначальных $20k, так как расходы на покупку и продажу, скорее всего, будут больше, чем любой капитал, который вы заработали, выплачивая часть основной суммы.

Я слышал, что в течение первых нескольких лет я буду выплачивать только проценты по ипотеке, а не по основной ипотеке

только проценты might be available to you, butrwise that’s not correct.

Для ипотеки с погашением кредита, кредитор рассчитывает (на основе встречного фактического предположения, что процентная ставка не будет меняться в течение всего срока действия ипотеки), сколько вам нужно будет платить каждый месяц, чтобы гарантировать, что основная сумма будет выплачена до нуля после согласованного периода амортизации. Таким образом, в первый месяц сумма основного долга составляет $80k, проценты - это какая-то часть, я назову это X. Вы платите свой ежемесячный платеж, Y, а Y-X вычитается из основного долга.

Во втором месяце проценты составляют не $80k, а $80k + X - Y. Таким образом, во втором месяце проценты немного меньше, чем X, но ваш ежемесячный платеж все равно Y. Таким образом, во втором месяце основной капитал уменьшается на чуть больше, чем Y-X, и так далее. В конечном счете, в последнем месяце ипотеки вы выплачиваете 100% от оставшейся суммы основного долга.

Процентная ипотека - это просто ипотека, за которую (по согласованию с кредитором) Y = X. То есть, ежемесячные платежи не вносят в счет основной суммы, ever. По окончании срока ипотеки вы должны найти всю сумму кредита, потому что вы все еще должны банку всю сумму.

Если вы досрочно прекращаете погашение ипотеки, то кредитор использует эту систему регулярных ежемесячных процентных платежей и регулярных ежемесячных платежей для подсчета оставшейся суммы основного долга. Тогда они будут добавлять к этой рассчитанной основной сумме любые административные расходы или штрафы за досрочный возврат.

Всякий раз, когда процентная ставка меняется (или ипотека меняется иным образом), ваш ежемесячный платеж пересчитывается так, чтобы он все еще соответствовал вашей целевой дате погашения, и банк сообщает вам о вашем новом платеже.

Как вопрос математики и, в частности, влияние сложных процентов, оказывается, что если ипотека амортизируется в течение длительного периода, вы не выплачиваете much в первые 5 лет. Вы действительно что-то выплачиваете, но это достаточно мало, что люди скажут, в качестве приближения, что в первые годы вы “не выплачиваете основную сумму”. soakley показывает некоторые примеры цифр, это зависит от процентной ставки и срока погашения.

Итак, _если это действительно так, что вы выплачиваете проценты только в первые 5 лет (например, если ипотека, которую вы решили взять, это ипотека только под проценты), то по истечении 5 лет ваш собственный капитал в доме будет равен стоимости дома за вычетом $80k, которые вы все еще должны банку. Если посмотреть на это с другой стороны, то ваш собственный капитал - это предоплата в размере $20k плюс любое увеличение стоимости дома (или минус любое уменьшение, в зависимости от обстоятельств). Если предположить, что стоимость вашего дома не изменится: $100k актив минус $80k долг равен $20k собственному капиталу.

Однако, если у вас есть ипотечный кредит, то вы вы фактически выплатите небольшую сумму в первые 5 лет, и таким образом ваш собственный капитал будет больше $20k, если предположить, что стоимость дома не изменится.

Обратите также внимание, что нет вопроса о “долях” в стоимости дома. Люди говорят о том, что банк владеет 80% их дома, но это не так (за исключением менее распространенных схем, таких как исламская ипотека). Вы будете владеть 100% домом и должны банку $80k (за вычетом того, что вы заплатили). Поэтому все увеличение или уменьшение стоимости дома - ваше.

Это относится к вашему последнему запросу на комментарий, и не обязательно к вопросу.

Вы сказали:

О, это облом, но это хорошо, что вы знаете. Так что в вышеописанной ситуации, я думаю, было бы лучше арендовать на 4 года. Оригинальная выписка Бена Джексона

не учитывает ваши платежи по отношению к вашей основной сумме (которую другие покрыли в достаточной степени). Я бы порекомендовал вам посмотреть вашу ежемесячную выписку или поговорить с вашим кредитным провайдером, чтобы выяснить, сколько вы заплатили до сих пор (вместо того, чтобы смотреть на таблицы в Интернете, которые в любом случае могут быть не на 100% точными).

Конкретный пример:

Предположим, вы узнали, что вы заплатили $X по отношению к вашей основной сумме до сих пор. Это означает, что из вашей общей суммы $100,000, вы заплатили $20,000 + $X. Если вы продадите свой дом по $100,000, вы в конечном итоге будете иметь $20,000 + $X в кармане, за вычетом любых сборов от риэлторов, закрытие и т.д. (гонорары Бен Джексон упомянул). Это низкопробные для круглых чисел, но, например, скажем, вы заплатили $4,000 в ваш принцип и ваши гонорары в общей сложности $8,000, в конечном итоге вы получите $16,000 в вашем кармане после 4 лет. Конечно, вы начинали с $20,000, так что теперь у вас на самом деле меньше. Точка безубыточности - это principle payments = selling fees, и мы никак не сможем подсчитать это для вас, вам просто придется искать это самостоятельно. Даже это, само по себе, немного рудиментарно. Судя по моему опыту работы с домом стоимостью 120 000 долларов, мои гонорары были гораздо меньше 8 000 долларов при цене около 3 000-4 000 долларов (уже не помню точно), а мои основные выплаты достигли отметки в 4 000 долларов задолго до 4-х летней отметки. В общем, это просто полностью зависит от переменных, которые знаете только вы (если предположить, что это дом, которым вы владеете в настоящее время и хотите его продать).

Вещи, которые могут помочь вашей ситуации:

• Повышенная ценность дома: если вы продаете за 120 тысяч долларов, у вас в кармане есть *poofed* + 20 тысяч долларов. И наоборот, если вы продаете за $80k, у вас могут возникнуть небольшие неприятности (причина, по которой вы внесли первоначальный взнос, заключается в том, чтобы смягчить такие неприятности, что первоначальный взнос - это ваш буфер против того, чтобы вам приходилось что-то задолжать в случае, если ваш дом обесценится, но это не всегда защищает вас).
• ежемесячно платить больше, чем минимум по отношению к вашему принципу. Если вы можете это сделать, я бы посоветовал попробовать. В соответствии с ответом Сокли, ваш первый месяц выплаты по принципу может быть только $80, а остальное пойдет на проценты. Если вам удастся уступить лишние 100 или 200 долларов, то это существенное улучшение в оплате принципа, а если вы планируете остаться надолго, то это лучший способ сократить расходы и на выплату процентов.

4 года - это короткий срок владения домом, но вы, безусловно, можете сделать его стоящим, если планируете его правильно. Если вы не владеете, но на самом деле находитесь на рынке и думаете, что можете быть рядом только 4 года, проверьте цены в вашем районе. Если они низкие, с низкими процентными ставками, это может быть очень выгодно. Рынки жилья могут сильно измениться за 4 года, и вы можете оказаться в хорошей ситуации, когда вы покупаете низко и продаете высоко (мечта инвестора!).

В конце концов, вам придется столкнуться с некоторыми цифрами, чтобы понять, является ли аренда или владение лучше для вас (или было бы лучше).

Ты получишь ипотеку на $80,000. Обратите внимание, что многие ипотечные кредиторы попытаются убедить вас получить более высокую ипотеку, чтобы вы могли оплатить необходимый ремонт дома (или поехать в отпуск, купить машину, или потратить деньги впустую во многих отношениях). Разумно было бы получить ипотечный кредит на $80 000 и сделать любой ремонт и благоустройство дома так, как вы можете себе это позволить, чтобы вы жили в более красивом доме и в доме, который может стоить более $100 000.

По ипотеке вы платите проценты на сумму, которую вы должны в настоящее время ($80,000), а остальная часть платежа - на основную сумму (сумму, которую вы должны). Я подсчитал, что для того, чтобы вернуть $80,000 за 30 лет под 6% в год (0,5% в месяц), вам придется платить около $480 в месяц. В первый месяц 400 долларов из ваших 480 долларов - это выплата процентов, из 80 000 только 80 долларов возвращаются. Во втором месяце вы должны $80 меньше. Вы платите 0,5% от 80 долларов за вычетом процентов, это 40 центов. Значит, во втором месяце вы возвращаете 80,40 долларов. Через 30 лет почти все 480 долларов, которые вы платите, снимаются с основной суммы.

Так сказать “в начале ипотеки вы платите только проценты” преувеличено, но не так уж и много. В первый месяц выплачивается только 80 долларов из 480 долларов. Через десять лет будет выплачено 145 долларов. Через 20 лет - 264 доллара. Эффект будет тем сильнее, чем дольше длится ипотека и чем выше проценты. При 12% процентах за 30 лет Вы будете платить 822,89 доллара в месяц, из которых 800 долларов - проценты. Выплата $900 в месяц означала бы возврат кредита через 18 ½ года вместо 30 лет.

По моим подсчетам, при 6% за 30 лет, через четыре года вы бы должны были $75 670 вместо $80 000. Таким образом, если бы вы снова продали за $100,000, у вас было бы $100,000 - $75,670 = $24,330. Наверное, есть сборы и т.д., и мои расчеты и расчеты банка не совпадают, но у вас будут дополнительные деньги, просто не очень много.