Кредит на строительство нового дома взамен существующего залогового?

Так что давайте предположим некоторые ценности, чтобы лучше объяснить это. Для простоты, все это в тысячах:

• Стоимость лота: $50
• Текущая стоимость дома: $200
• Текущая общая рыночная стоимость: $250
• Текущая сумма кредита: $150
• Текущий капитал: $100
• Новая стоимость дома: $300
• Новая общая рыночная стоимость: $350
• Новая сумма кредита: $450
• Новый капитал при отсутствии денежных средств: -$100! (это отрицательный капитал)

Таким образом, в этом примере вы собираетесь уничтожить $250 по стоимости, выплатить существующий кредит в $150 и вложить $300 в строительство нового дома, а в этом примере не хватает капитала для его покрытия. Обычно вы не можете получить кредит на гораздо большую сумму, чем (предполагаемая) стоимость недвижимости. 0x2 & 0x2 & В основном, вы должны получить кредит на строительство, чтобы покрыть погашение существующего кредита плюс все, что вы хотите потратить, чтобы заплатить за новый дом за вычетом того, что вы планируете внести свой вклад из сбережений. Этот новый кредит должен быть меньше, чем новая общая рыночная стоимость. Единственный способ, которым это сработает, это если вы принесете значительные денежные средства на закрытие, или вы должны будете заплатить меньше, чем стоимость лота на текущем объекте недвижимости.

Обратите внимание, что на самом деле это упрощение. Вы можете потратить меньше денег на постройку дома, чем он стоит, когда закончите с ним и т.д., но это основной способ, который будет работать - или НЕ работать в большинстве случаев.

Предположительно, существующий дом имеет некоторую ценность. Если вы снесете существующий дом, вы уничтожите эту ценность.

Если стоимость нового дома значительно больше, чем стоимость старого, например, если вы говорите о замене маленького, обветшавшего старого дома стоимостью 50 000 долларов на большой новый особняк стоимостью 10 000 000 долларов, то стоимость разрушенного старого дома может просто потеряться в ошибках округления для всех практических целей.

Но в противном случае, я не понимаю, как бы вы сделали это, не принеся наличные деньги, в основном равные тому, что вы все еще должны старому дому.

Предположительно, новый дом стоит больше, чем старый, поэтому стоимость имущества, когда вы закончите, будет больше, чем было раньше. Но будет ли стоимость имущества больше, чем старая ипотека плюс новая? Если старая ипотека была почти выплачена, или вы принесли кучу наличных, то ответ почти наверняка “нет”.

Обратите внимание, что с точки зрения залогодержателя, вы не “временно” уменьшаете стоимость недвижимости. Вы постоянно снижаете ее. Банк, который выдает новый кредит, будет иметь залоговое право на новый дом. Я не знаю, что об этом говорится в законе, но вы должны будете либо (a) умышленно уничтожить имущество, на которое кто-то другой имеет право залога, не давая при этом никакой компенсации, либо (б) дать двум банкам право залога на одно и то же имущество. Я не думаю, что любой из вариантов будет законным.

Обычно, когда люди сносят здание, чтобы построить новое, это происходит потому, что стоимость старого здания настолько мала, что его стоимость ничтожно мала по сравнению со стоимостью нового здания. Либо старое здание сносится и приведение его в приличную форму будет стоить дороже, чем его снос и возведение нового здания, либо, по крайней мере, есть некоторая выгода - реальная или воспринимаемая - для нового здания, которая делает его стоящим.