Покупка таунхауса как "стартового дома" - плохая идея?
Мы с женой ищем наш первый дом. Мы живем в несколько завышенном районе северо-востока, поэтому большинство домов, которые мы видим в нашем ценовом диапазоне, требуют много работы или находятся в плохих школьных районах или кварталах. Многие люди рекомендуют нам просто купить таунхаус или кондоминиум (который был бы легко доступен для нас) в качестве “стартового дома”, а затем продать этот дом, чтобы получить односемейный дом в течение нескольких лет.
Этот совет никогда не казался мне очень хорошим. Это похоже на совет, который мог бы быть более уместен в жилищном пузыре. Часть моей проблемы заключается в том, что таунхаусы, кажется, очень трудно продать. Когда я смотрю на таунхаусы в моем районе, я вижу участки для продажи в каждом из них. В одной застройке есть двадцать активных объявлений. Другие девелоперы включают в себя много единиц, которые люди предлагают в качестве аренды. Односемейные дома, с другой стороны, продаются в течение нескольких дней или недель.
Далее, среди моей семьи и моих друзей, я знаю четырех человек, которые купили таунхаусы: только один из них на самом деле смог продать дом и модернизировать его. Двое из них купили таунхаусы, когда были холостыми; когда они поженились, они не смогли продать ни один из них, поэтому им приходилось жить в одном и сдавать в аренду другой, даже если они могли позволить себе более красивый дом для одной семьи за счет своих совокупных доходов. Другой попытался продать свой таунхаус, прожив в нем почти десять лет; в итоге он не нашел покупателей, так что дом до сих пор принадлежит ему, он переехал и разрешил пожилому члену семьи жить в нем.
Вдобавок ко всему, стратегия “стартового дома”, похоже, не уделяет большого внимания комиссиям за недвижимость и другим операционным издержкам при продаже вашего стартового дома. Чтобы упростить цифры, допустим, я куплю таунхаус за 300 000 долларов. Комиссия за недвижимость при продаже этого дома составит от $15,000 до $18,000. Таким образом, для того, чтобы действительно сэкономить деньги, направленные на мой целевой дом, я должен увеличить свой собственный капитал в доме (через повышение стоимости и ипотечные платежи) БОЛЬШЕ, чем эта сумма. Учитывая, что таунхаусы, похоже, плохо оцениваются, это означает, что если я предполагаю худшее (вообще никакого оценивания), то мне нужно прожить в таунхаусе от четырех до шести лет, чтобы окупиться. Теперь бросьте расходы по закрытию на первоначальную покупку - в моем районе это составило бы не менее 5000 долларов, что еще больше ухудшает ситуацию. В принципе, похоже, что это значительно усложнит приобретение дома на одну семью - дополнительные расходы в размере $20 000 - $23 000 - это всего лишь еще один барьер между мной и первым взносом на покупку дома на одну семью, который я хочу - и все это при условии, что я не стану одним из тех бедных людей, которые не смогут продать свой таунхаус ни за какую цену.
Я ошибаюсь? Чего мне здесь не хватает?