Вы сказали, что, по вашему мнению, проценты, которые вы будете платить в течение первых 3 лет, будут одинаковыми с 15- и 30-летней ипотекой. Это не совсем верно.
Давайте посмотрим на цифры.
Из числа ежемесячных платежей, которые вы дали, похоже, что вы рассчитывали на ставку 4,0%. Это кажется довольно высоким, так как текущие средние по стране ставки по ипотеке в настоящее время составляют 2,86% при 15-летней фиксированной ставке и 3,61% при 30-летней фиксированной ставке. Так как вы планируете продавать через 3 года, вы можете получить еще лучшую ставку, получив ипотеку с регулируемой ставкой; текущее среднее значение по стране для 5-летней регулируемой ставки составляет 2,80%. Тем не менее, ставки могут варьироваться в зависимости от страны и вашей кредитной ситуации, поэтому я буду считать, что 4,0% - это лучшая ставка, которую вы можете получить по ипотеке на 15 лет или на 30 лет. (Если вы можете получить более низкую ставку, вы сможете сэкономить довольно много, даже за 3 года).
За $230K, 15-летняя ипотека под 4,0% , в течение следующих трех лет, вот что вы будете платить:
- Ежемесячный платеж: $1 701,28 ($61 246,08 за 36 месяцев)
- Общие проценты, выплаченные в течение первых 36 месяцев: $25 561,08
- Оставшаяся сумма основного долга по истечении первых 36 месяцев: $194 314,92
- Собственный капитал в доме, при условии, что стоимость не изменится: $35 685,08
Если вместо этого вы пошли с ипотекой 30-летняя ипотека под 4,0% , вот на что вы смотрите:
- Ежемесячный платеж: $1098,06 ($39 530,16 за 36 месяцев)
- Общие проценты, выплаченные за первые 36 месяцев: $26 877,06
- Оставшаяся сумма основного долга по истечении первых 36 месяцев: 217 347,07
- Собственный капитал, при условии, что его стоимость не изменится: 12 652,93
Таким образом, разница в процентах, выплаченных по двум опционам в первые три года, составляет чуть более 1 300 долл.
В связи с более крупной выплатой, разница в собственном капитале через 3 года значительно больше: более 23 000 долл. Причина, по которой это важно, заключается в том, что с момента покупки и до момента продажи дома прошло всего 3 года, и нет никакой гарантии, что стоимость дома за это время поднимется. Стоимость может быть так же легко меньше, чем через три года. С 30-ти летней ипотекой, вы вкладываете всего $13k по отношению к вашему основному долгу, и если стоимость дома упадет, вы можете оказаться вверх тормашками в ипотеке. При 15-летней ипотеке вы положите более $35k по отношению к вашей основной сумме долга и сможете выдержать гораздо большее падение стоимости до того, как окажетесь под водой.
Сказав это, разница в капитале между 15- и 30-летней ипотекой компенсируется суммой, которую вы ежемесячно откладываете в счет оплаты. Таким образом, если вы держите ваши дополнительные 600 долларов в месяц, вам не придется платить с 30-летней, ваша разница между двумя вариантами составляет только 1300 долларов. Если вы потратите 600 долларов в месяц, у вас могут возникнуть неприятности.
Что касается вашего варианта аренды, то в вашем сравнении не хватает нескольких вещей:
Если вы купите, вам нужно будет заплатить налог на недвижимость. Как арендатор, налоги на недвижимость включены в арендную плату.
Если вы купите, вам нужно будет оплатить страховку домовладельцев. Как арендатору, вам нужна только гораздо менее дорогая страховка арендатора.
Если вы покупаете, вы рискуете упасть на рынке жилья, когда захотите продать. Как арендатор вы просто уходите через 3 года.
Если вы покупаете, вы на крючке для любых расходов по обслуживанию, которые появляются, от протекающего крана до протекающей крыши. Как арендатор, арендодатель несет ответственность.
Продажа дома каждые 3 года, как правило, означает, что каждые 3 года вы будете оплачивать различные расходы по закрытию (комиссия риэлтора, оценка, страхование права собственности и т.д.). Это съедает любой капитал, который вы получите в ипотеку. Если вы снимаете жилье, это не является проблемой.