Ипотечная компания пытается заставить нас сделать ремонт после получения страхового возмещения.

Вы подали иск о повреждении палубы. Страховая компания уведомила ипотечную компанию.

Теперь ипотечная компания хочет удостовериться, что залог по кредиту все еще в хорошем состоянии.

Они хотят, чтобы вы сделали ремонт, на котором вы настаивали. Они даже могут потребовать, чтобы вы воспользовались услугами лицензированного подрядчика перед тем, как высвободить средства.

Как только вы становитесь владельцем дома без залога, вы можете сами решить, нужно ли вам делать мелкий ремонт.

Ваш ипотечный договор, вероятно, дает вам три варианта:

• полностью выплатить ипотеку.

• Используйте платеж страховой компании за ремонт палубы, чтобы закрепить Вашу палубу таким же качеством, каким она была, когда Вы брали ипотечный кредит, что обеспечивает нормальный износ с тех пор, как Вы брали ипотечный кредит.
  Другими словами, вы можете “восстановить или отремонтировать недвижимость, чтобы избежать уменьшения обеспечения кредитора”.
  Согласно большинству американских ипотечных кредитов, если вы можете произвести ремонт за меньшую сумму, чем страховое урегулирование, и кредитор доволен работой, вы можете сохранить сбережения.

• Передайте платежи страховой компании за палубу вашему кредитору, и пусть они применят эту сумму к основной сумме вашей ипотеки.
  Если ремонт “экономически нецелесообразен”, и вы в настоящее время осуществляете свои платежи, то в большинстве американских ипотечных кредитов это использование денег указано в ипотеке.

Вот некоторые типичные положения ипотеки в этом отношении. Это выдержка из Fannie Mae/Freddie Mac форма 3048 , которая является формой, используемой большинством банков для ипотеки в штате Вашингтон. (Я добавил разрывы на абзацы и болдинги для ясности.) Многие штаты имеют разные формулировки, но цель одна и та же: 0x2 и 0x2 и > В случае утери Заемщик обязан незамедлительно уведомить об этом страховую компанию и Кредитора. Кредитор может представить доказательство убытка, если Заемщик не сделает это незамедлительно. Если Займодавец и Заемщик не договорятся об ином в письменной форме, все страховые поступления, независимо от того, требовалось ли Займодателю базовое страхование, ** должны применяться к восстановлению или ремонту Имущества, **если восстановление или ремонт экономически целесообразны, и безопасность Займодателя не снижена.

В течение такого периода ремонта и восстановления Кредитор имеет право удерживать такие поступления от страхования до тех пор, пока Кредитор не будет иметь возможность осмотреть такое Имущество, чтобы удостовериться в том, что работы были завершены к удовлетворению Кредитора, при условии, что такое освидетельствование будет проведено в кратчайшие сроки. По мере завершения работ Кредитор может выплачивать выручку за ремонт и восстановление единовременно или в виде серии промежуточных платежей. За исключением случаев, когда соглашение составлено в письменной форме или Применимое право требует уплаты процентов с таких страховых поступлений, Займодавец не обязан выплачивать Заемщику какие-либо проценты или доходы с таких поступлений.

Вознаграждение общественным корректорам или другим третьим лицам, удерживаемое Заемщиком, не выплачивается из поступлений от страхования и является единственным обязательством Заемщика.

Если восстановление или ремонт экономически неосуществимы или залоговое обеспечение Займодателя было бы уменьшено, поступления от страхования применяются к суммам, обеспеченным настоящим Инструментом обеспечения , независимо от того, подлежат ли они выплате в тот момент, с превышением суммы, при наличии такового, над суммой, выплачиваемой Заемщику. Такие страховые поступления применяются в порядке, предусмотренном в разделе 2.

Проверьте ваши ипотечные документы. В большинстве ипотечных документов есть пункты, требующие от вас технического обслуживания имущества, поддержания его в хорошем состоянии и предотвращения порчи. Имущество является залоговым обеспечением по кредиту, поэтому разумно, чтобы они имели право голоса в поддержании имущества в хорошем состоянии.

Вы можете сказать им, чтобы они фунтировали песок, а затем они могут назвать кредит, подлежащий выплате в полном объеме.

Проиллюстрируем, как с самого начала работает типичная ипотека и ее страхование.

• Вы: Сколько стоит этот дом?
• Предыдущий владелец: 100k
• Вы: Дайте мне кредит в 100k, я позволю вам держать этот 100k актив в качестве залога
• Банк: Действительно ли он стоит 100k?
• Оценщик: Да, он стоит 100 тысяч.
• Банк: Вот 100k для вас. Теперь застрахуйте его на эту сумму, чтобы стоимость моего залога была защищена.

всего несколько лет проходят

• Вы: Шторм повредил мой дом.
• Эксперт: Повреждение было на 10k, поэтому дома теперь стоит 90k.
• Страховщик: Вот ваши 10к. Наша сделка выполнена, делайте с ней все, что хотите.
• Вы: Я починил свой дом обратно на 98k и последние 2k я сэкономлю на потом
• Банк: Подождите! Наша сделка заключалась в том, чтобы иметь 100k активы в качестве залога. Я не согласен на 98k!

Вы сейчас в последней точке. Весь смысл страхования заключался в том, чтобы сохранить стоимость залога банка, по крайней мере, с его точки зрения. Подавая иск, Вы свидетельствовали о том, что был нанесен ущерб и была потеряна некоторая стоимость имущества. Для банка разумно только то, что он хочет, чтобы стоимость имущества была восстановлена до стоимости кредита. Или наоборот. Банку все равно, отремонтирована ли ваша палуба, он заботится только о том, чтобы правая сторона была равна левой в книгах. Принимая ипотеку, вы согласились сохранить стоимость имущества. Есть много способов выйти из этой ситуации, но прикарманить деньги - это не один из них.

Нет необходимости бороться с ипотечной компанией, потому что они правы. Поговорите с ними с добрыми намерениями и пройдитесь по доступным вариантам. Если вы чувствуете, что можете жить с палубой, как она есть, то выплата части займа может быть хорошей идеей. Вы не “теряете” деньги таким образом, вы все еще на 2 км впереди - только не сейчас, а через 20 лет.

Подумать только: возможно, что будет “достаточно” переоценить дом, чтобы убедиться, что он все еще стоит своей первоначальной стоимости даже с поврежденной палубой (например, из-за других улучшений, которые вы сделали за эти годы, или из-за общего роста цен на недвижимость в этом районе). Я ставлю котировки, потому что вы должны посчитать затраты на переоценку, которые могут быть слишком большими, чтобы оно того стоило. И может оказаться, что она стоит еще меньше, например, если цены упали. Или добавить еще один залог, но это означает подписание еще одного залога, который также стоит денег.

Длинная и короткая из них заключается в том, что ипотечная компания имеет значительный интерес в стоимости жилья при его перепродаже в случае дефолта. Представьте себе сценарий, когда вы говорите себе, что еще не собираетесь ремонтировать колоду (“мех, мы сделаем это следующим летом”), и что-то происходит, что приводит к дефолту по ипотеке.

Перепродажная стоимость дома может быть повреждена палубой, даже если вы готовы с ней жить. При этом ипотечная компания имеет полное право настаивать на том, чтобы вы провели ремонт, чтобы сохранить недвижимость в пригодном для продажи состоянии, так что суть в том, что у вас не так уж много выбора, кроме как провести ремонт.

Имейте в виду, что страховая компания оплатила ремонт крыши _ и настила. Если бы они узнали, что у вас нет намерения использовать деньги на ремонт имущества, вы могли бы оказаться с ними в легальной горячей воде. В конце концов, вы вы приняли чек на ремонт, который вы сейчас не проводите.

Вполне возможно, что если у вас есть оценка вашего дома (вероятно, стоит несколько сотен долларов), и стоимость достаточно высока, чем то, что ипотечная компания должна, то они позволят этому соскользнуть, так как они покрыты. Многие банки, по крайней мере, позволяют обеспеченные кредитные линии под залог собственного капитала в вашем доме, и позволяют сумму кредита увеличиваться, если/по мере стоимость имущества растет, а ваш собственный капитал увеличивается. Тем не менее, я бы управлял этим ипотечной компанией, прежде чем инвестировать в оценку, так как они могут быть не столь гибкими, как банки, с которыми я имел дело, и в любом случае это азартная игра, если только Вы не уверены в стоимости Вашей собственности.