Сколько стоит арендная плата по ипотеке?

Простите, но вы задаете неправильный вопрос. Если у меня есть арендная плата, которую я купил за наличные, у меня нет ипотеки. Парень, которому я продаю ее, использует кредитора с твердыми деньгами (взимает высокую ставку) и финансирует ее на 100%. Все это ничего не значит для потенциального арендатора.

В общем, можно посмотреть на соотношение арендной платы и покупки в этом районе, и решить, продается ли жилье по цене, которая делает его выгодным для покупки, а затем сдается в аренду.

В Вашей ситуации, я понимаю, что Вы ищете решение об арендной плате, исходя из Ваших затрат. Этот корабль уже отплыл. Вы уже владеете. Вам нужно посмотреть в этом районе и выяснить, за что ваш дом будет сдаваться в аренду. И этот номер подскажет вам, можете ли вы позволить себе относиться к нему как к аренде или лучше продать.

Имейте в виду - вы не указываете страну, но если вы находитесь в США, то часть арендной недвижимости - это то, что вы “должны” амортизировать ее каждый год. Это налоговая штука. Вы каждый год уменьшаете свои расходы, и эта сумма является потерей против дохода от аренды или может быть использована против Вашего обычного дохода. Но когда вы продаете, ваша основа ниже на этой сумме, и вы будете облагаться налогом на разницу от вашей основы до цены продажи.

Редактирование: После прочтения обновленного вопроса ОП, позвольте мне ответить таким образом. Есть эксперты, которые предлагают, чтобы арендная плата была достаточно высокой, чтобы 50% арендной платы покрывало расходы. Сюда не входит ипотека. Например, арендная плата в $1500, $750 идет на налоги, страхование, обслуживание, ремонт и т.д. Оставшиеся $750 могут быть применены к ипотеке, а остальное - это денежная прибыль.

Никто не может дать вам более смутного представления о том, что искать, потому что вы не поделились цифрами. Каковы ваши налоги? Страховка? Ежегодные расходы на озеленение/снеговую вспашку? Тогда возьмите каждую вещь с ограниченным сроком службы и разделите расходы на срок ее службы. Например, 12 000 долларов на крышу за 20 лет - это 600 долларов. Сделайте это для живописи, и для каждого прибора. Затем разрешите 10% вакансий. Если вы покроете все это и ипотеку, это может стоить того, чтобы сохранить. Так как у вас нулевой собственный капитал, время на вашей стороне, цена может вырасти, и, надеюсь, ежемесячные выплаты чипом от кредита.

Арендная плата будет определяться:

арендная плата за аналогичные дома рядом с вами.

Ваши расходы не имеют никакого значения, вообще , по цене, которую вы получите.

Как отмечали другие, вы не можете просто выбрать выгодный номер и арендную плату за эту сумму. Если вы хотите сдать свой дом в аренду, вы должны сдать его на сумму, на которую согласится арендатор.

Например, на моей улице есть дом, который уже 3 года ищет арендаторов. Они хотят 2500 долларов в месяц. Это покрывает их ипотеку, и немного больше - налоги и ремонт. Его ни разу не снимали. Другие дома в моем районе сдаются в аренду примерно на 1000 долларов в месяц. Арендатору не выгодно снимать дом на 1500 долларов больше, чем аналогичный дом на две двери вниз.

Теперь вы можете посмотреть на снижение стоимости. Поэтому я использую данные из своего района. Дома в моей части Флориды должны иметь кондиционер, работающий во влажные месяцы, чтобы сохранить влагу, чтобы не испортить дом. Это легко может быть 100 долларов в месяц (обычно больше). Город требует, чтобы у вас была служба водоснабжения, даже если она не занята, хотя стоимость очень мала. То же самое и с отходами, за которые взимается фиксированная плата: 20 долларов в месяц. Дворовой полив является обязательным в сухие месяцы (если вы хотите сохранить траву). Скажем так, выходит до 50 долларов в месяц, круглый год. Борьба с вредителями является обязательной, особенно если в вашем доме есть деревянные части (например, полы или крыша). Даже скромная борьба с вредителями составляет $25 в месяц. Налоги на недвижимость около $240 в месяц. Допустим, ваша ипотека составляет около $1,000 в месяц. Это значит, что сидеть с пустыми руками в вашем доме будет стоить 1435 долларов.

Теперь, если бы вы арендовали дом, многие из этих расходов могли бы “исчезнуть”, став ответственностью арендаторов. Твоя плата за то, что ты будешь сидеть с пустыми руками, составит 1240 долларов. Давайте подкрепим это 10% на ремонт и уйдем с 1364 долларами.

Теперь предположим, что вы можете арендовать за 1000 долларов в месяц. Имейте в виду, что все эти тарифы примерно соответствуют моему району, но будут меняться в зависимости от размера и удобств.

Ваш выбор: позволить дому сидеть пустым за 1435 долларов в месяц или заполнить его и только “потерять” 240 долларов в месяц. Имейте в виду, что в обоих случаях вы будете получать капитал.

Итак, что многие люди здесь делают, так это сдают свои дома в аренду и платят 240 долларов в качестве инвестиций. За каждые $240, которые они платят, они получают $1,000 в акционерный капитал (ну, в общем, проценты и гонорары в сторону, но вы получаете очко).

Для них сейчас это не денежное средство, но с возрастом случаются две вещи. Этот “платеж” в 240 долларов в месяц погашает их ипотеку, так что они в конечном итоге владеют домом полностью. Потом эти 240 долларов в месяц превращаются в дополнительный доход. И в какой-то момент их арендная плата может быть продана за (давайте угадаем) 400 тысяч долларов. Так что они заплатили $86,400 и получили обратно $400,000. Все это время они строят собственный капитал в своей арендной плате и в доме, в котором они живут.

Важным моментом является то, что это не столько источник дохода для арендодателя, сколько инвестиции. Скорее всего, вы не сможете арендовать дом больше, чем ипотека + расходы + налоги, но это делает хорошую инвестицию.

В то время как JoeTaxpayer дал очень проницательный ответ, и, очевидно, лучший ответ, позвольте мне сломать его очень просто для вас.

Поговорите с хорошей и отличной компанией по управлению недвижимостью.

Учитывая то, что вы будете вне штата, вам все равно она понадобится. Хороший стоит того, чтобы его заплатить, отличный - даже лучше.

Они расскажут вам, что “рынок будет стоить” при сдаче вашего жилья в аренду и ожидаемые расходы. Оттуда вы сможете принять разумное решение.

У вас есть опыт работы с арендной недвижимостью? Предположу, что нет, и поэтому в Вашей команде должны быть профессионалы.

Скорее всего, вам придется вложить деньги в поддержание этой недвижимости в качестве аренды. Именно так и происходит с цифрами.

во-первых, позвольте мне повторить то, что все говорят о ставках аренды, не имеющих ничего общего с вашими расходами. вы должны взимать рыночные ставки. немного выше, если вы хотите лучших арендаторов, и немного ниже, если вы хотите избежать длительной вакансии. вы можете определить рыночные ставки, найдя похожую недвижимость в вашем районе и посмотрев, что они просят об аренде. вам нужно будет приспособиться к местоположению, площади, количеству ванных комнат, и т.д. 0x2 и 0x2 и теперь, когда это не мешает, вот краткий контрольный список расходов, которые вам нужно будет рассчитать и / или оценить для вашего конкретного имущества, чтобы решить, если вы должны арендовать или продать: 0x2 и 0x2 и 1. ипотечные проценты (вы, вероятно, не хотите рассчитывать принцип, который вы платите вниз каждый месяц). это около 3-5% от суммы кредита в эти дни. 2. потерянный капитал (сумма ежемесячного дохода, которую вы бы ожидали получить, если бы получили обратно свой первоначальный взнос или любой другой накопленный капитал). 3-10% вашего собственного капитала - это разумное число. 3. налоги. как правило, это около 2% от стоимости имущества, но сильно варьируется в зависимости от штата и даже округа. 4. страхование. это примерно 0,5-1% от стоимости вашего жилья. вы уже должны иметь страховку домовладельца, но вам, вероятно, следует перейти на страхование арендодателя за немного больше денег. 5. обслуживание. такие вещи, как стрижка газона и замена фильтра печи, вы, возможно, сможете передать арендатору. в противном случае вы можете нанять услугу. также, вам нужно будет проводить ежегодные осмотры и уход за коврами. 0x2 и 6. ремонт. когда печь выходит из строя или труба дает течь, вы находитесь на крючке. оценки ремонта варьируются от 0,5% до 2% от стоимости дома в год. новая крыша может отбросить вам 10% от стоимости дома, но, вероятно, она нужна только раз в 15 лет. лучшие оценки для этих расходов включают в себя каждую основную статью с оценочным сроком службы и стоимостью замещения. 0x2 и 7. управленческие расходы. кто-то должен быть по вызову для экстренного ремонта, проводить ежегодные проверки, следить за заявками арендаторов, просроченными платежами и т.д. если вы нанимаете управляющую компанию, они обычно берут процент от арендной платы. около 10% от арендной платы - это вполне нормально, но ставки варьируются в широких пределах, и некоторые управляющие компании взимают ежемесячную плату за квартиру. 8. повышение/девальвация. это обычно доход, а не расходы. дома имеют тенденцию к росту стоимости в соответствии с инфляцией. инфляция в нас имеет тенденцию составлять около 3% в год. однако, в условиях плохого рынка (например, 2009) цены на дома могут резко снизиться.

если вы сложите все вышеперечисленные расходы и это больше, чем рыночные ставки аренды, то вы должны продать. если вышеперечисленные расходы ниже рыночных ставок, то вы должны подумать о том, достаточно ли маржи прибыли, чтобы оправдать хлопоты и риск.

Я думаю, что вы пытаетесь понять, что будет для вас безубыточной арендной ставкой, чтобы потом вы могли решить, стоит ли вам аренда по текущим рыночным ставкам.

Это сложно определить, потому что будущие оценки неопределенны. Хотя вы можете сделать грубые оценки. Наиболее неопределенным компонентом, скорее всего, будет повышение или понижение стоимости капитала (увеличение или понижение стоимости вашего имущества). Обычно это относительно большое число (важное для расчетов). Стоимость является неопределенной, поскольку она зависит от прогнозов рынка жилья. Будущие процентные ставки или экономические условия, скорее всего, будут играть важную роль в определении будущей стоимости вашего жилья. Очевидно, что существует множество других затрат, которые необходимо учитывать, таких как расходы на содержание, налоги и страхование, некоторые из которых могут быть связаны с депонированием и включены в оплату ипотеки. Самой большой неопределенностью с точки зрения дохода является уровень арендной платы и уровень заполняемости. Первая является достаточно предсказуемой, а вторая - менее предсказуемой.

Мы бы посоветовали вам составить электронную таблицу и перечислить их все с ошибками, чтобы получить некоторое представление.

Абсолютная сумма, которую вы платите по ипотеке - это красная селедка, похожая на то, когда автодилеры спрашивают вас, какой платеж вы можете себе позволить. Это не то, что относится к делу. Актуальным является чистая приведенная стоимость ВСЕХ платежей по отношению к тому, что Вы получаете взамен.

Обратите внимание, что одна из проблем, связанных с оценкой стоимости капитала, заключается в том, какова стоимость ваших возможностей. т.е. если бы у вас не было привязанных денег к недвижимости, что бы вы могли заработать на этом в другом месте? Это не совсем часть стоимости капитала, но это что-то, что нужно учитывать.

Также обратите внимание, что общий ежемесячный платеж за ипотеку не полезен для ваших расчетов, потому что значительная часть платежа, скорее всего, будет вносить основную сумму и как таковой не представляет собой реальной стоимости для вас (на самом деле это всего лишь перевод - уменьшение вашего банковского баланса, но увеличение вашего собственного капитала в доме). Процентная часть - это реальная стоимость для вас.

Я просто хотел добавить один фактор к другим ответам. Затраты на содержание и т.д. - это не доля стоимости финансирования - скорее всего, это доля стоимости дома, а также функция его возраста. Если вы говорите, что вам нужно менять крышу каждые 25 лет, а это стоит 10 000 долларов (зависит от размера дома, очевидно), то вам нужно откладывать 400 долларов в год на ремонт крыши. Другие расходы (покраска, полы, кухня, ванные комнаты, водонагреватели, отопление, кондиционер, содержание двора и т.д.) могут быть оценены примерно так же. A правило составляет 1% от стоимости дома в год для покрытия всех расходов на обслуживание больших кронштейнов. Если вы заплатите 4% ипотеки, это увеличит резерв на 25%; но если процентные ставки вырастут, то доля может быть меньше (я помню, что заплатил более 10% ипотеки…).

В целом, будет ли сохранение недвижимости для долгосрочного дохода от аренды (с потенциалом повышения - но цены могут расти и снижаться) в значительной степени зависеть от вашей способности предсказывать будущие расходы и стоимость. Если у вас переменная ипотека, это будет сложнее сделать.

Твои рассуждения задом наперёд. Как отмечали другие, вы не можете просто решить, сколько вы берете, независимо от рынка. Позвольте мне немного перефразировать экономику 101, чтобы подчеркнуть, почему вы также не должны так думать:

Вы можете видеть арендную недвижимость, подобную вашему дому (та же самая аргументация обычно объясняется на примере гостиничных номеров), как серию скоропортящихся товаров. Ваш дом представляет собой потенциальную продажу январской арендной платы (которая заканчивается по окончании января), плюс февральская арендная плата и т.д.

Ваш подход заключался в том, чтобы вычислить общие расходы (все постоянные и переменные расходы на владение этим домом, а также расходы, связанные с арендой, в частности) и усреднить их за период времени, чтобы вы знали, сколько стоит, по крайней мере, попросить.

Предположив, что вы хотите только сдать его в аренду, а не продать или позволить члену семьи жить в нем, вы не можете так думать. Большинство из тех расходов, которые вы усреднили, это то, что экономисты называют сунковскими расходами. Вы уже понесли расходы по ипотеке, и на них не влияет ваше решение сдавать или не сдавать жилье в аренду. Эти расходы неотносятся к вашему процессу принятия решения. Вам нужно думать только о предельных затратах: о тех дополнительных затратах, которые у вас есть, когда вы снимаете жилье, но не тогда, когда вы этого не делаете.

Посмотрите на рыночные цены на аренду аналогичной недвижимости в этом регионе и сравните их с вашими маржинальными затратами. Пока они выше ваших предельных затрат, сдавайте их в аренду. Это не означает, что вы уверены в получении прибыли, но это означает, что вы уверены, что сделаете меньше потерь, чем в вашей единственной альтернативе не сдавать в аренду.

Согласитесь с предыдущими постами, вопрос плохо сформулирован.

• но-

Кларк Ховард говорит, что вам действительно нужно получить 90% обратно в ипотечный платеж. Помните, что когда-либо ваш платеж в принципе месяц добавляется к вашей чистой стоимости и каждый месяц, который дает вам немного больше денег, чем последний платеж. Также это хороший хедж на инфляцию, и в какой-то момент в течение нескольких лет Вы будете в безубыточном положении.

Я думаю, что ипотека вообще не должна быть в уравнении для того, чтобы определить, сколько нужно заплатить. Конечно, Вы хотите покрыть Вашу ипотеку, но цена аренды определяется только тем, сколько арендатор готов заплатить (предложение и спрос), а не Вашей ипотекой (у некоторых людей даже ипотеки нет).

Другими словами, я думаю, что вы должны взимать плату, основываясь на стоимости аналогичных арендуемых домов.

Так что, если мы сдадим его в аренду, мы не хотим просто брать то, что мы платим по ипотеке - мы определенно потеряем деньги, если сделаем это. 0x2 и 0x2 и я думаю, что вы упускаете из виду одно: ваша прибыль/потери не ежемесячны. Ваша прибыль - это собственность, которая остаётся после окончания срока ипотеки. Даже если вам придется добавлять дополнительные $100 каждый месяц, потому что вы арендуете меньше, чем ипотека + обслуживание + налоги, через 30 лет вы останетесь с недвижимостью стоимостью ie.$200k, пока вы заплатили за нее ie. 30 лет * 12 месяцев * $100 = $36k.

Вы можете арендовать ее меньше, чем ваши расходы, и все равно получите прибыль в долгосрочной перспективе.

Для того, чтобы прийти к решению, вам нужны цифры: Я предлагаю электронную таблицу. Перечислите ежемесячные и годовые расходы (см. другие ответы). Затем определите рыночную ставку аренды. После того, как вы получите цифры, это будет ясно с точки зрения цифр. Рассмотрим трудности владения недвижимостью на расстоянии, которые не учитываются в электронной таблице.