Когда вы досрочно погашаете кредит, вы плачиваете оставшуюся часть основной суммы, и вы сохраняете все оставшиеся проценты. Таким образом, вы до экономите на процентах, но это те проценты, которые вы бы заплатили в будущем, а не те проценты, которые вы заплатили в прошлом. (Ваш оставшийся баланс при выплате кредита включает только основную сумму, а не прогнозируемые проценты).

Проценты - это коэффициент суммы займа, процентной ставки и времени, в течение которого вы одалживаете деньги. Чем быстрее вы погасите деньги, тем меньше процентов вы заплатите. Представьте себе, если бы вы взяли кредит на 30 лет под 4% годовых, но получили разрешение не платить до окончания срока кредита. Если бы вы прождали 15 лет, чтобы сделать первый взнос, вы бы не были должны те же деньги, как если бы вы делали платежи каждый месяц. Нет, вместо того, чтобы платить ~$64k, Вы должны были бы ~$182k, потому что Вы занимали $100k на 15 лет (плюс причитающиеся проценты), вместо того, чтобы занимать уменьшающуюся сумму.

Поэтому вы не получаете возврат процентов за предыдущие месяцы. Если бы вы начали брать кредит на 16 лет, то вы бы платили больше основной суммы каждый месяц, и ежемесячная причитающаяся сумма была бы больше, чтобы отразить это. По мере того, как вы быстрее выплачивали основную сумму, проценты каждый месяц уменьшались бы быстрее. Выплата огромной части основной суммы в конце срока кредита - это не то же самое, что постоянное погашение кредита в те же самые сроки. В первом случае вы заплатите гораздо больше процентов, и по праву это так.

В сравнении с этим может оказаться полезным рассмотреть возможность оплаты кредитной картой. Если вы увеличиваете баланс и платите только минимум каждый месяц, то со временем вы платите большие проценты, потому что ваша основная сумма медленно уменьшается. Если вы внезапно расплачиваетесь по кредитной карте, вам не нужно больше платить проценты, но вы также не получаете проценты обратно за предыдущие месяцы. Это происходит потому, что проценты, начисляемые каждый месяц, основываются на вашем текущем балансе, так же, как и ваша ипотека. Минимальные платежи рассчитываются по-разному, но проценты, начисляемые каждый месяц, по сути, используют один и тот же механизм.

Один из способов подумать о типичной ипотеке с фиксированной процентной ставкой, заключается в том, что вы можете рассчитать остаток на конец месяца. Добавьте проценты за месяц (баланс, умноженный на ставку, затем разделите на 12), а затем вычтите свой платеж. Теперь основная сумма немного меньше, и есть эффект снежного кома, который с каждым месяцем все больше и больше уменьшает основную сумму.

Несмотря на то, что некоторые могут возразить против моего употребления слова “compounding”, такой эффект имеет предоплата. Например, у вас есть 5% ипотека, и вы платите $100 лишней основной суммы. Если вы больше ничего не делали, то 5 % компаундирования за 28 лет - это примерно в 4 раза больше. Таким образом, если бы вы сделали это раньше, то последний платеж сократился бы примерно на 400 долларов. Очевидно, что существуют калькуляторы и электронные таблицы, которые могут дать точные цифры.

Я не знаю правил автокредитования, но на самом деле можно было бы ожидать, что они будут работать одинаково, и нет, вы не сошли с ума, если бы ожидали этого. Как раз наоборот.

Несколько лет назад у меня был 5-летний кредит на машину. Я хотел предоплатить его через 2 года и задал этот вопрос кредитору. Я ожидала снижения процентов по кредиту на машину, так как он не прошел все 5 лет. В основном мне сказали, что я сумасшедшая, а остаток долга составил полную сумму 5-летнего автокредита.

Похоже, что вы либо получили плохой автокредит (т.е. заплатили все проценты в первую очередь, прежде чем платить какую-либо основную сумму), либо были неправильно поняты. Потребительские кредиты (как автомобильные, так и ипотечные) уменьшают сумму процентов, которые вы платите (не _percentage) по мере того, как вы выплачиваете основную сумму. Проценты amount каждого платежа вычисляются путем умножения остатка задолженности на периодическую процентную ставку (например, если ваш кредит составляет 12% годовых, вы будете платить 1% от оставшейся суммы основного долга каждый месяц).

Хотя это наиболее распространенная структура кредита, есть и другие, которые являются более сложными и менее дружелюбными к потребителю. Обычно они используются, когда кредит выдается, и кредитор хочет удостовериться, что он получит как можно больше процентов авансом, и сможет вернуть сумму основного долга путем обращения взыскания или взыскания на заложенное имущество. 0x2 и 0x2 и Звучит так, как будто вы получили предварительно начисленные проценты кредита. С помощью этих займов, сумма процентов, которые вы бы заплатили, если бы вы заплатили в течение срока действия займа, вычисляется и прибавляется к основной сумме, чтобы получить общий остаток кредита. Вы обязаны вернуть всю сумму, независимо от того, выплачиваете вы ее досрочно или нет. Вы можете заплатить ее досрочно только для того, чтобы снять эту обезьяну с вас, но вы не можете сохранить проценты. Вы не сошли с ума, думая, что сможете сэкономить на процентах, так как так работают нормальные займы.

В следующий раз, когда вам понадобится занять деньги, убедитесь, что вы понимаете условия займа (а если нет, попросите кого-нибудь другого помочь вам). Или просто скопите наличные и не одалживайте денег ;).

Итак, давайте возьмем ипотечный кредит, который позволяет предоплату без штрафных санкций. Скажем, у меня есть ипотека на 30 лет, и я заплатил ее на 15 лет. К 16-му году почти все проценты по 30-ти летнему кредиту были выплачены банку

Это неправильное мнение. По кредиту на 30 лет, на 15 год уплачено около 2/3 от общей суммы процентов, а основная сумма примерно на 1/3 меньше первоначальной суммы кредита. Возможно, вы захотите поиграть с некоторыми калькуляторами амортизации, которые свободно доступны, чтобы увидеть это в действии.

Если бы вы должны были выплатить остаток, то в этот момент вы бы избегали выплаты оставшейся 1/3 процентов.

Рассмотрим ипотеку 100K на 30 лет под 4,5%

Во втором месяце платеж ломается, 132 доллара идут на выплату основной суммы, а 374 доллара идут на выплату процентов. Если бы в первом месяце у вас было лишние 132 доллара и вы направили их на выплату основной суммы, вы бы сэкономили 374 доллара на процентах. Это отличный возврат инвестиций, и почему так здорово как можно быстрее выйти из долгового бремени.

Проблема, конечно, в том, что большинство людей едва ли могут позволить себе ипотечный платеж, когда он новый, так что давайте посмотрим на ту же ситуацию в 15 году. Здесь $271 пойдет на выплату основной суммы, а $235 - на проценты. Так что вам придется придумать больше денег, чтобы сэкономить меньше процентов. Это все еще отличный возврат инвестиций, но менее драматичный.

Если вы понимаете “магию” сложения процентов, то вы можете понять кредиты. Это просто комбинирование процентов в обратном направлении. Это работает против вас.

Ваше мышление, к сожалению, неверно: амортизирующий кредит (в отличие от кредита только под проценты) выплачивает или амортизирует основную сумму с каждым платежом. Это означает, что сумма, причитающаяся при предоплате, всегда будет меньше, чем общая сумма займа, а также то, что некоторые провайдеры взимают плату за предоплату. Таким образом, аргументы “справедливости”, которые вы выдвигаете, основываясь на этом недоразумении, являются неверными.

Забудь об условиях. Подумайте о займах по месяцам. Чтобы все упростить, давайте рассмотрим кредит на 1000 долларов с процентами .3% в месяц.

Month Principal Interest Payment
1 $1000 $3 $102
2 $901 $2.70 $102
3 $801.70 $2.41 $102
4 $702.11 $2.11 $102
5 $602.22 $1.81 $102
6 $502.03 $1.51 $102
7 $401.54 $1.20 $102
8 $300.74 $0.90 $102
9 $199.64 $0.60 $102
10 $98.24 $0.29 $98.53

Это выглядит как срок в десять месяцев, но в равной степени разумно думать об этом на ежемесячной основе. В первый месяц вы занимали 1000 долларов и начисляли 3 процента. При платеже в 102 доллара, остается 901 доллар, который вы занимаете еще на один месяц. И так далее и так далее.

Выплата после пяти платежей составит 503,54 доллара (502,03 доллара основной суммы плюс 1,51 доллара процентов). Вы бы сэкономили 2,99 доллара в виде процентов после выплаты 13,54 доллара. Причина, по которой большая часть процентов уже выплачена, заключается в том, что вы уже взяли большую часть займа. Вы заняли 502,03 доллара за шесть месяцев и около 100 долларов каждый за пять, четыре, три, два и один месяц. Таким образом, вы заняли около 4500 долларов за месяц (вы заняли 1000 долларов за первый месяц, 901 доллар за второй месяц и т.д.). Всего на десять месяцев вы взяли кредит в размере $1000 и около $5500 на месяц. Значит, вы заняли 9/11. Неудивительно, что вы заплатили около 9/11 процентов.

Если вы сделали это в качестве займа на шесть месяцев вместо этого, то платежи выглядят по-другому. Скажем,

Month Principal Interest Payment
1 $1000 $3 $169
2 $834 $2.54 $169
3 $667.54 $2.00 $169
4 $500.54 $1.50 $169
5 $333.04 $1.00 $169
6 $165.00 $0.50 $165.50

Вы занимаете 1000 долларов на один месяц. Затем 834 на один месяц. И так далее и так далее. Добавив это вместе, вы получите около $168.50 * 21 или $3538.50 займа на месяц. Так как вы занимаете только около 7/9, вы должны заплатить проценты за 7/9. А если сложить все вместе, то мы получим 10,54 доллара в виде процентов, примерно 7/9 от 13,54 доллара.

Вот как я ожидаю, что ваша ипотека будет работать в США (и я ожидаю, что она будет похожа в другом месте). Ипотечные кредиты имеют довольно прямую оболочку в соответствии с федеральными законами и законами штата.

У меня тоже однажды был кредит на машину, в котором утверждалось, что досрочный платеж не имеет значения. Но чтобы избавиться от кредита, я сделал дополнительные платежи. И в итоге они дали мне кредит с досрочным освобождением. На самом деле, они вернули мне часть моего последнего платежа. Я сэкономил несколько сотен долларов за счет досрочного освобождения. Возможно, твой кредит не сработал так же. Возможно, сработал. Но в любом случае, ипотека обычно не работает так, как вы описываете.

Кредиты не несут “процентного остатка”. Вы не можете выплачивать “все проценты”. Единственный способ уменьшить проценты до нуля - погасить кредит.

Иначе проценты, причитающиеся ежемесячно, составляют некоторый процент от непогашенной основной суммы.

Подумайте об этом с точки зрения банка: они вложили в вас некоторую сумму денег, и ожидают от этой инвестиции отдачи в виде процентов. Если вы каким-то образом выплатили через 16 лет все проценты, которые банк ожидал получить через 30 лет, вас обманули.

Нет никакого заинтересованного выдающегося, как такового. Есть только главный выдающийся. Первоначально, основной непогашенный это просто ваша первоначальная сумма кредита. 0x2 и 0x2 и первые два раздела обсуждают математику необходимо - только некоторые арифметики. 0x2 и 0x2 и ## Одна важная формула 0x2 и 0x2 и Проценты, которые вы должны, как правило, рассчитывается на ежемесячной основе. Формула процентов просто (p*I)/12, где р - это главный выдающийся, я - ваш годовой процент, и вы делите его на 12, чтобы превратить годовой в ежемесячный. 0x2 и 0x2 и ## Что происходит с каждым ежемесячным платежом? 0x2 и 0x2 и с ежемесячным платежом, взять проценты задолжали. То, что у вас осталось, применяется в снижении вашего главного выдающихся. Если ваш фактический ежемесячный платеж меньше, чем проценты, то у вас есть отрицательная амортизация, где ваш основной непогашенный идет вверх, а не вниз. 0x2 и 0x2 и Независимо от того, как ежемесячный платеж происходит (например, предоплата, недоплата, без оплаты), вы просто применить эти два расчета выше, и вы настроены. В следующих разделах эти случаи будут подробно рассмотрены в различных платежах.

Фиксированные ежемесячные платежи

Для стандартного кредита с фиксированной процентной ставкой на 30 лет, месячный платеж рассчитывается для погашения всего кредита в течение 30 лет. Если вы будете платить именно эту сумму каждый месяц, то ваш кредит будет погашаться, включая основную сумму, через 30 лет. Разбивка первоначального взноса составит почти все проценты, как вы заметили. Конечно, в этом платеже есть небольшая сумма основного долга, в противном случае непогашенная сумма вашего принципала не уменьшится, и вы никогда не выплатите кредит. 0x2 и 0x2 и ## Платят меньше, чем требуемый ежемесячный платеж 0x2 и 0x2 и Если вы платите любую сумму меньше, чем месячный платеж, вы продлеваете срок действия вашего кредита дольше, чем 30 лет. Сколько меньше, чем месячный платеж, определит, насколько долго вы продлеваете срок действия вашего кредита. Если это немного меньше, вы можете продлить срок действия вашего кредита до 40 лет. Можно продлить срок кредита на любой срок, заплатив меньше. С математической точки зрения, это имеет смысл, но с юридической точки зрения, кредитный отдел скажет, что вы нарушаете ваш контракт.

Давайте заплатим немного меньше и посмотрим, что получится. Если вы заплатите ровно проценты = (p*I)/12, у вас будет бессрочный кредит, где ваш главный долг всегда будет равен вашему инициальному долгу или первоначальной сумме кредита.

Если вы заплатите меньше процентов, вы фактически будете должны больше каждый месяц. Другими словами, ваш основной долг будет увеличиваться каждый месяц!!!! Это называется отрицательная амортизация. Конечно, это включает в себя случай, когда вы делаете нулевой платеж. Вы будете должны больше денег каждый месяц. 0x2 и 0x2 и Конечно, для большинства кредитов, вы не можете платить меньше, чем требуемые ежемесячные платежи. Если вы это сделаете, вы не выполните условия кредита.

Платежи Больше, чем требуемые ежемесячные платежи (предоплата)

Если вы платите больше, чем требуемый ежемесячный платеж, вы сокращаете срок действия вашего кредита. Ваш основной непогашенный будет меньше на сумму, которую вы переплатили требуемый ежемесячный платеж. Например, если ваш требуемый ежемесячный платеж составляет $200 и вы заплатили $300, $100 пойдет на сокращение вашего принципал непогашенной (в дополнение к бит в $200, используемых для оплаты вашего принципал непогашенной ). Конечно, если вы попали в лотерею и переплатили всю сумму принципальной задолженности, то вы будете выплачивать весь кредит в один выстрел! 0x2 и 0x2 и ## Переменные ежемесячные платежи 0x2 и 0x2 и Когда вы доберетесь до нестандартных контрактов, кредит может быть структурирован, чтобы иметь любой вид необходимых ежемесячных платежей. Они не обязательно должны быть фиксированными.

Например, есть Balloon Loans, где у вас есть небольшие ежемесячные платежи в начале и большие ежемесячные платежи в прошлом году.

Различается ли математика? Не совсем - вы все еще применяете ** единственную важную формулу** , interest owed = (p*I)/12, на ежемесячной основе. Затем вы разбиваете сумму, которую вы заплатили за месяц, на проценты, которые вы только что рассчитали и основную сумму. Вы применяете эту основную сумму для снижения вашей неуплаченной суммы за следующий месяц. 0x2 и 0x2 и ## Что случилось с вашим 5-летним автокредитом? 0x2 и 0x2 и Предположим, что то, что вы разместили является точным, наиболее вероятным сценарием является то, что у вас есть структурированный 5-летний автокредит, где ваши ежемесячные платежи являются маленькими, чем требуется фиксированный ежемесячный платеж за 5-летний кредит, так что даже после 2 лет, вы должны столько же или больше, чем вы сделали в начале! Это означает, что у вас есть несколько крупных шаровых платежей в конце срока кредита. Все это лишь часть договора и не имеет никакого отношения к вашему предоплате.

Анализ ваших комментариев

Возможно, я ошибаюсь в своих мыслях, но у меня есть вопрос о предоплате кредита. Когда вы берете ипотечный кредит на дом или машину, я понимаю.что за первые годы оплаты вы платите в основном проценты.

Верно.

Итак, давайте возьмем ипотечный кредит, который позволяет производить предоплату без штрафных санкций. Если у меня есть ипотека на 30 лет и я плачу ее на 15 лет, то к 16-му году почти все проценты по кредиту на 30 лет уплачены банку, и я плачу только по основному принципу за оставшуюся часть кредита.

Неправильно. Это кажется контр-интуитивно понятным, но даже в 16 году около 53% от вашего ежемесячного платежа все равно идет на проценты!!!! Сложно это увидеть, если вы не попробуете сделать расчеты самостоятельно в электронной таблице.

Если вдруг я прихожу к большой сумме денег и решаю, что хочу выплатить ипотеку в 16 лет, но банк уже получил все проценты, рассчитанные за 30 лет, разве банк не должен пересчитывать проценты за 16 лет, а потом пересчитывать то, что на самом деле задолжал по кредиту на 16 лет, а не по кредиту на 30 лет? Насколько я понимаю, банк этого не делает. Они просто скажут вам остаток задолженности по договору на 30 лет, и это будет ваша сумма погашения.

Ваше последнее предложение верно. Сумма выплаты - это просто принципиальная задолженность плюс любые проценты с (p*I)/12, которые вы должны. В вашем примере, когда вы пытаетесь погасить остаток кредита на 30 лет в 16 году, вы будете должны около 68% от суммы первоначального кредита.

Это кажется несправедливым. Разве кредит не должен быть пересчитан как кредит на 16 лет, которым он на самом деле стал?

На самом деле, у вас есть эквивалент кредита на 15 лет (30-15=15) в размере около 68% от первоначальной суммы кредита. Если бы вы рефинансировали, вы бы увидели именно это. Другими словами, за кредит на 30 лет по ставке 5% за 10 000 долларов вы получаете ежемесячные платежи в размере 53,68 долларов, что в точности соответствует кредиту на 15 лет по ставке 5% за 6 788,39 долларов (ваш главный долг после 15 лет выплат), который также будет иметь ежемесячные платежи в размере 53,68 долларов. 0x2 и 0x2 и > Несколько лет назад у меня был кредит на 5 лет. Я хотел предоплатить его через 2 года и задал этот вопрос кредитору. Я ожидала снижения процентов по автокредиту, так как он не прошел все 5 лет. В основном мне сказали, что я сумасшедшая, а остаток долга составил полную сумму 5-летнего автокредита. Я не предоплатил его из-за этого.

Это не та причина, по которой я не заплатил. Я подозреваю, что вы неправильно поняли условия кредита - смотрите раздел Variable Monthly Payments выше для обсуждения.

Лучшее, что можно сделать со всеми кредитами, это внимательно прочитать условия и сделать расчеты самостоятельно в электронной таблице. Если у вас есть возможность получить денежные потоки, прописанные в договоре, то вы поняли, что такое кредит.

Для ипотеки ты путаешь причину и следствие.

Кредиты, как и ипотека, как правило, имеют очень простой принцип: в любой момент времени проценты, начисляемые в этот момент, являются продуктом суммы, к которой еще не выплачены проценты, и процентной ставки. Так, например, по ипотеке на сумму 100 000 долларов при процентной ставке 5%, проценты, начисляемые за первый год, составили бы 5 000 долларов. Если выплатить проценты плюс еще 20 000 долларов по истечении первого года, то во втором году начисление процентов составит 4 000 долларов. Эта точка зрения несколько упрощена, но она перекликается с основной точкой зрения.

[На практике вы бы фактически осуществляли платежи в течение года, так что фактический остаток, на который начисляются проценты, варьировался бы. Различные ипотечные кредиты также относились бы к составлению немного по-разному, например, проценты могли бы добавляться к ипотечному балансу ежедневно или ежемесячно].

Таким образом, естественно, что проценты, взимаемые по ипотеке, уменьшаются из года в год по мере того, как вы погашаете часть ипотеки. Обычно ипотечные кредиты устанавливаются таким образом, чтобы иметь постоянные платежи в течение всего срока действия ипотеки (“график амортизации”), рассчитанный таким образом, чтобы к концу планируемого срока ипотеки вы выплатили всю основную сумму. Прямой эффект от того, как проценты работают в целом, заключается в том, что эти графики включают в себя более высокие процентные платежи на ранней стадии по ипотеке, потому что именно в это время вы должны больше денег.

Если вы берете ипотеку на 15 лет, то каждый раз при каждом платеже вы будете выплачивать значительно больше основной суммы, чем при 30-летней ипотеке на тот же самый баланс - потому что при 15-летней ипотеке вы должны ударить по 0 после 15 лет, а не по 30. Таким образом, поскольку вы выплачиваете основную сумму кредита быстрее, вы, естественно, платите меньше процентов, даже если вы просто сравниваете первые 15 лет.

В вашем случае речь идет о погашении ипотеки по 30-летней ипотеке в течение первых 15 лет, а затем внезапно выплачивается оставшаяся сумма основного долга с паушальной суммой. Но когда вы это делаете, в целом, вы все еще выплачиваете основную сумму после, чем если бы это была ипотека на 15 лет, так что с вас должны быть начислены большие проценты, потому что то, что вы сделали, не то же самое, что иметь ипотеку на 15 лет.

Вы все равно сэкономите оставшуюся часть процентов на оставшиеся 15 лет срока, если только не будет штрафов за досрочное погашение.

Для автокредита я не уверен, что происходит. Возможно, это та же самая ситуация, и вы просто неправильно поняли, как это было объяснено. Или, может быть, это подстроено со значительными штрафами при предоплате, так что вы действительно ничего не экономите, заплатив досрочно.

Вы ожидаете, что если вы выплатите 30 ипотечных кредитов по истечении 16 лет, то с вас будут взиматься те же проценты, что и с того, кто имел ипотечный кредит на 16 лет, на ту же сумму и с той же процентной ставкой.

Это неправильно, и вот почему: человек, имевший ипотеку на 16 лет, выплатил ее быстрее, чем вы. Они платили больше каждый месяц, и размер их кредита сокращался быстрее, чем ваш. Через 15 лет они выплатили много больше, чем вы. Вы заплатили единовременную сумму после 16 лет, но на данный момент дополнительные деньги, которые они заплатили, долгое время находились в руках банков. Вы догнали их тогда, но вы отставали от них все предыдущие годы. С другой стороны, вы задолжали в каждый из этих лет ту же сумму, что и человек, который взял ипотеку на 30 лет и не внес предоплаты. Поэтому вы заплатили ту же сумму процентов, что и этот человек, а не первый.

Если бы вы могли заранее договориться о кредите, в котором бы сделали тот же платеж, что и в течение 16 лет, а затем заплатили бы остаток единовременно, то вы бы заплатили именно ту сумму, которую сделали.

Если вы берете кредит, заключаете договор со своим кредитором, давайте называть их “банк” (даже если это может быть и не настоящий банк). Этот кредитный договор содержит согласованный способ возврата кредита. Обе стороны согласились с этими условиями. Любое его изменение (например, досрочное погашение) требует согласия обеих сторон. Поэтому, в общем, нет, вы не можете просто выплатить все раньше, если другая сторона не согласится с этим изменением договора.

Рассмотрим это с точки зрения банка: Они хотят зарабатывать деньги, получая проценты, которые вы должны заплатить, когда вы возвращаете все красиво и медленно. Это их дело. Они планируют эти ожидаемые доходы и т.д.

Таким образом, если по какой-то причине вам понадобится вернуть весь оставшийся кредит сразу, вы создаете для банка потерю дохода и несете ответственность за этот финансовый ущерб. На немецком языке это означает “Vorfälligkeitsentschädigung”, что переводится как “пеня за предоплату” или “плата за ускорение”. Вы просто должны заплатить его, так что в конце концов вы выходите так, как если бы вы возвращали кредит согласованным образом.

Однако многие кредитные договоры предусматривают возможность досрочного погашения в определенные моменты времени в определенных суммах и при определенных условиях.

Вы, кажется, думаете, что в основном выплачиваете проценты в первый год из-за длительности срока кредита.

Это пропускает шаг. Вы в основном платите проценты в первый год, потому что ваш принцип (сумма, которую вы должны) является самым высоким в первый год. Вы действительно платите некоторые проценты в первый год; это уменьшает принцип во второй год, что, в свою очередь, уменьшает проценты, которые вы должны.

Ваши платежи остаются прежними; таким образом, сумма, которую вы выплачиваете по принципу выплачивает, увеличивается_ в течение этого второго года.

Это продолжается год за годом, и в конце концов вы почти не должны проценты, но делаете те же самые платежи, поэтому почти весь ваш платеж идет по принципу.

Это немного похоже на “комбинированные проценты”, но это “комбинированное сокращение принципа”; сокращение принципа увеличивает ставку, которую вы уменьшаете.

Так как вы не уменьшали свой принцип до 16-го года, это никак не влияет на проценты, которые вы должны были выплатить в первые 15 лет.

Теперь, для фактических явных чисел. Вы должны 100,000$ под 3% годовых. Вы выплачиваете ипотеку ежегодно (так проще) и платите 5000$ в год.

Year Principle Payment Interest Against Principle
0 100,000$ 5,000$ 3,000$ 2,000$
1 98,000$ 5,000$ 2,940$ 2,060$
2 95,940$ 5,000$ 2,878$ 2,122$
3 93,818$ 5,000$ 2,815$ 2,185$
4 91,633$ 5,000$ 2,749$ 2,251$
5 89,382$ 5,000$ 2,681$ 2,319$
6 87,063$ 5,000$ 2,612$ 2,388$
7 84,675$ 5,000$ 2,540$ 2,460$
8 82,215$ 5,000$ 2,466$ 2,534$
9 79,682$ 5,000$ 2,390$ 2,610$
10 77,072$ 5,000$ 2,312$ 2,688$
11 74,384$ 5,000$ 2,232$ 2,768$
12 71,616$ 5,000$ 2,148$ 2,852$
13 68,764$ 5,000$ 2,063$ 2,937$
14 65,827$ 5,000$ 1,975$ 3,025$
15 62,802$ 5,000$ 1,884$ 3,116$
16 59,686$ 5,000$ 1,791$ 3,209$
17 56,477$ 5,000$ 1,694$ 3,306$
18 53,171$ 5,000$ 1,595$ 3,405$
19 49,766$ 5,000$ 1,493$ 3,507$
20 46,259$ 5,000$ 1,388$ 3,612$
21 42,647$ 5,000$ 1,279$ 3,721$
22 38,926$ 5,000$ 1,168$ 3,832$
23 35,094$ 5,000$ 1,053$ 3,947$
24 31,147$ 5,000$ 934$ 4,066$
25 27,081$ 5,000$ 812$ 4,188$
26 22,894$ 5,000$ 687$ 4,313$
27 18,581$ 5,000$ 557$ 4,443$
28 14,138$ 5,000$ 424$ 4,576$
29 9,562$ 5,000$ 287$ 4,713$
30 4,849$ 5,000$ 145$ 4,855$

Первый год Вы ставите 3000$ под проценты и 2000$ под принцип.

К 30-му году вы ставите 145$ под проценты и 4855$ под проценты. потому что ваш принцип был крошечным, ваши проценты были крошечными.

Ключом к пониманию ипотеки является просмотр графика амортизации . Вложить 100k, 4,5% процентов, 30 лет, 360 ежемесячных платежей и посмотреть на результаты. Вы должны получить примерно 507 ежемесячных P&I платежей. Амортизация - это только часть кредита, депонирование для налогов и страхования и дополнительные платежи для PMI являются дополнительными.

Вы получите список всех платежей, соответствующих введенным вами номерам. Они не будут точно совпадать с тем, что вы действительно получите по ипотеке, но они достаточно близки, чтобы продемонстрировать, как работает амортизация, и планировать бюджет. На этих условиях, при равных ежемесячных платежах, вы начнете выплачивать 74% процентов с первого платежа. После каждого платежа этот процент снижается.

Все это рассчитывается через уравнения стоимости денег во времени. COPY19_value__of_money . Читайте медленно, поймите, как работают уравнения, затем посмотрите на формулу для Повторного платежа и Текущего значения. По ней можно найти ежемесячный платеж.

Вы можете подтвердить, что формула работает, используя их ответ и составив электронную таблицу с этими столбцами: Предыдущий баланс, выплата, проценты, новый баланс. Каждая строка представляет собой месяц. Рассчитайте проценты как предыдущий баланс * APR/12. Рассчитать новый остаток как предыдущий баланс минус выплата плюс проценты.

Проработайте все это в течение 1 года, и вы поймете намного лучше.