Почему арендная плата повышается в жилом комплексе, в котором несколько квартир сидят без арендной платы?

Скорее всего, они приближаются к известному занятому новому сезону. Нередки случаи, когда арендная плата и цены на жилье растут по мере приближения лета, поскольку за это время переезжают многие семьи. Школы нет, и, возможно, семья хочет, чтобы дети переехали в школу или не хотят прерывать учебный год. Люди, нашедшие жилье сразу после окончания школы, будут арендовать его в мае или июне, и, возможно, они будут охотиться за каким-нибудь новым местом.

Вы также не уточняете, откуда вы знаете, что комплекс в целом не очень хорошо справляется с заполнением. Если другие объекты сдаются в аренду, а их общая доступность снижается, то вполне естественно, что цены растут. (Думая о более крупном жилом комплексе в этом сценарии).

Может быть, у них выросли расходы на ведение бизнеса, и они должны компенсировать это, и они не могут позволить себе заселить квартиру на целый год с такой скоростью. Возможно, они рискуют тем, что у них пустой месяц, но 12 последующих месяцев по более высокой ставке, чем у них было бы.

Другая теория может заключаться в том, что они обнаружили, что их ценовая точка ставит их под более желательных арендаторов. Если кто-то ищет квартиру и ищет что-то в радиусе 1000 - 1300 долларов за мотоцикл, то квартира, сдаваемая по цене 850 долларов, может и не попасть в поле зрения. Может быть, дело обстоит наоборот, и слишком много людей подают заявления о том, что это выше или выше их бюджета, потому что они попадают в ценовой диапазон людей с более низким бюджетом.

Или, как прокомментировал Рон Джон, может быть, они просто глупы и не знают, что делают. Слишком много переменных, чтобы кто-то мог дать реальный ответ, не поговорив с арендодателем. Что подводит меня к этому:

Спросите их. Позвоните арендодателю и скажите: “Я искал квартиры и нашел вашу по цене $X, но теперь я вижу, что цена поднялась до $Y”. Были ли сделаны улучшения или что-то изменилось, включая коммунальные услуги? Я был бы заинтересован в аренде квартиры, но я надеялся быть в диапазоне $W - $X. Готовы ли вы вести переговоры?“ Кто знает, может быть, вам удастся снять ее за то, что вы искали. Может быть, вы могли бы предложить договор на 2 года или более высокий залог взамен.

Лицензированный градостроитель Чарльз Марон из “Сильных городов” (Charles Marohn of Strong Towns)(https://www.strongtowns.org/journal/2017/11/27/the-paradox-of-persistent-vacancies-and-high-prices) сказал об этом, описывая очевидное решение проблемы больших вакансий:

Имея глубокое понимание свободной рыночной экономики, девелопер понимает, что спрос и предложение уравновешиваются с ценой. Если единицы не заполняются по $10 000 в год, то цена должна быть ниже.

…

Допустим, наш девелопер снижает свои цены на 20%, и таким образом, рыночная клиринговая арендная ставка теперь составляет $8 000 в год.

Теперь застройщик приносит $64,000 в год вместо $70,000 в год. Ничего страшного. Они все еще платят в банк. Они все еще не отстают от техобслуживания. Их инвесторы не рады стричься, но это часть риска инвестирования. Значит, это стабильно, да?

Не совсем. Коммерческие кредиты, как правило, финансируются в течение 3, 5 и 7 лет. Это означает, что каждые несколько лет девелоперу придется переоформлять этот кредит. Когда они это сделают, стоимость здания будет основана на текущей рыночной арендной плате, которая в нашем случае сейчас на 20% меньше.

Таким образом, вместо того, чтобы иметь здание стоимостью 1 миллион долларов, ваше здание сейчас стоит всего лишь 800 000 долларов. Когда вы пойдете за следующей ссудой, банк одолжит вам только $640,000. И, в условиях падающего рынка, они могут немного нервничать из-за этого.

Он говорит далее, что часто гораздо лучше иметь такие стимулы, как некоторый период бесплатной аренды, прикрепленный к договору аренды, а не снижать цены, потому что добавление стимула не снижает стоимость здания. Если такая стратегия не работает, то STILL часто лучше позволить арендаторам сидеть свободными и “тратить и притворяться”, что ситуация стабильна, потому что другие действия даже не дают вам достаточно времени, чтобы иметь шанс получить свои инвестиции обратно.

Пожалуйста, обратите внимание, что эта запись была создана в связи с коммерческими помещениями, а не жилыми, однако, я думаю, что это перспектива, которой не хватает в других ответах.

В дополнение к ответу BobbyScon, вот еще две распространенные причины повышения цен на квартиры в комплексе с высоким уровнем вакантных площадей:

1. Если большинство из тех, кто решил снять квартиру, заплатили бы больше, то повышение цены имеет смысл. Это верно вне зависимости от того, какая в настоящее время вместимость.
2. Вековой трюк со скидкой: поднять цены, а затем предложить чувствительные к времени скидки, чтобы “обмануть” новых клиентов в покупке “сегодня”. Повышение арендной платы также позволяет предложить X месяцев бесплатно без изменения дохода.

Могу представить несколько возможностей:

• использование контрастного эффекта. Предлагающий может захотеть подвергнуть потенциальных клиентов большим числам, чтобы затем представить им меньшие числа (особенно для тех, кто заложил это предложение). Этот эффект также используется в классическом ТВ-маркетинге (“Не $ 99. Не $ 85. Нет! Теперь только за $ 70”).
• Предлагающий человек может захотеть воспользоваться порталом подсветка скидки : “ ~~$ 999 / месяц ~~~ ново только $ 799 / месяц!!!”
• Предлагающий может захотеть пробовать другой ценовой сегмент, особенно при пробивании за пределы десятичных магических чисел. Подумайте об обоих различных демографических сегментах, а также привлечь больше арендаторов по чистой цене (думаю, Apple или Porsche).
• Может быть, это было как раз в тот раз, когда рост цен должен соответствовать инфляции (или более, конечно). Расходы арендодателей, возможно, увеличились, а цена, в свою очередь, выросла бы как с текущим арендатором, так и без него.
• Я видел странные случаи в интернет-магазинах, когда продавцы резко повышали цены, потому что у них не было ни одного на складе, и они не делали ставку на то, что никто не покупал товар. Почему? Может быть, SEO. Или потому, что она не знала, как установить количество товара на складе в онлайн-интерфейсе за 5 минут до звонка в день.

• Лицо, делающее предложение, не в курсе и пробующее случайные вещи.

• Возможно.

В городе могут действовать законы о контроле над арендной платой, которые позволяют повысить арендную плату только на определенный процент после отъезда арендатора, возможно, на определенный период времени. Может быть, раньше арендодатель не был свободен повышать арендную плату, но сейчас он свободен это делать.

Я живу в городе, где это обычное явление, по крайней мере последние 2 года. Ответ может быть очень прямым в случае, когда цены растут независимо от “непосредственного” спроса: неожиданный спрос, потому что люди стекаются в этот район. Конкуренция этой одной квартиры, которую я проверял, повышала цены 4 раза за одну неделю и была полностью заполнена в течение 2 недель. Квартира, которую я проверил, также подняла цены _ даже без немедленного повышения спроса_, но они знали, что, как люди продолжали переезжать в район, они в конечном итоге будут полны, потому что:

• Нет других квартир, домов, кондоминиумов, доступных
• Люди могли бы переехать дальше, но вынуждены платить более высокую цену за поездку на работу и наши цены на газ взлетают прямо сейчас. Коммуты стоят бензина и времени!
• Рост населения продолжает расти без признаков замедления.

Квартира, с которой я связался, теперь полностью заполнена. Это заняло месяц, но это случилось.

Это происходит в вашем городе? Не уверен, но это может дать объяснение. Это могут быть другие возможности, перечисленные в списке.

Вы не можете судить о состоянии рынка, глядя на одно предложение. Вполне возможно, что арендная недвижимость в этом районе пользуется большим спросом, просто эта одна недвижимость пустует больше, чем обычно.

Представьте, что у вас есть 10 яблок, которые вы продаете за 1 доллар за каждое. Вчера вы продали 5 яблок. Сегодня вы видите, что другие продавцы яблок увеличили цену до $2. Вы бы сделали то же самое? Я имею в виду, что вчера вы не смогли продать оставшиеся 5 яблок, так что только по этим данным вы бы скинули свои яблоки. 0x2 и 0x2 и Конечно, если это реальная рыночная тенденция, что есть переизбыток арендной собственности, то это не займет много времени, чтобы найти более дешевый лот в другом месте.

Давайте вытащим из воздуха несколько номеров:

В жилом комплексе 20 квартир.

15 сдаются в аренду по цене $2000/мт. 5 - пустые.

Общий доход: $30000.

Альтернатива 1: Более низкая арендная плата до $1400. Все квартиры в настоящее время сдаются в аренду. Но общий доход теперь составляет $28000.

Альтернатива 2: Поднять арендную плату до $2500. 2 арендатора уходят, 13 остаются. Общий доход: $32500

Похоже, что наличие пустующих квартир на самом деле зарабатывает деньги владельца! Кто бы мог подумать?

Эти цифры, очевидно, были выдуманы, чтобы показать мою точку зрения, но точка зрения остается: Не думайте автоматически, что пустые квартиры означают потерю для владельца.