Ипотека на 15 лет против 30 лет, выплачиваемая в 15 случаях

Ваши расчеты верны, если вы используете одну и ту же ставку по ипотеке на 15 и 30 лет. Однако, как правило, когда вы подаете заявку на 15-летнюю ипотеку, процентная ставка значительно ниже, чем 30-летняя ставка . Ставка ниже по ряду причин, но в основном риск для банка при 15-летней ипотеке меньше.

“Зачем кому-то получать 15 лет вместо того, чтобы просто заплатить 30 лет за 15 лет?

Потому что ставка не та же самая. Никогда такого я не видел за свои 30 лет следующих ставок. Я видел, что разница в ставках варьируется от 0,25% до 0,75%. (В марте ‘15 средняя ставка в моей области составляет 30 лет 3,75% / 15 лет 3,00%) Для кредита в $150K это ставит 15-летний платеж по $1036, а 30 (по более высокой ставке) выплачивается в течение 15 лет по $1091. Эту разницу в $55 можно рассматривать как "премию за гибкость”, так как она предлагает возможность заплатить фактические $695 в любой период времени, когда деньги нужны в другом месте.

Если бы ставка была одинаковой, я бы взял 30, а так как я не могу сказать “инвестировать разницу”, я бы сказал платить в темпе до 15, если только у вас нет ситуации с денежными потоками. Супруг без работы. Чрезвычайная ситуация, которую вы финансировали за счет кредита с высокой процентной ставкой, и т.д. Совет иметь экстренный фонд - это здорово, пока по каким-то причинам, этого просто недостаточно.

На личном примере, я взял ипотеку на 15 лет для нашего последнего рефинансирования. В то время мне было около 50, и мне казалось, что было бы разумно стремиться к тому, чтобы выйти на пенсию без ипотеки.

Если процентная ставка по обеим ипотекам одинакова, то да, в конечном итоге вы выплатите одинаковую сумму процентов, если обе суммы будут выплачены в течение 15 лет.

Однако на практике почти всегда ипотека на 15 лет будет иметь гораздо более низкую процентную ставку, чем ипотека на 30 лет.

Кроме того, если вы думаете взять ипотеку на 30 лет с намерением выплатить ее досрочно, убедитесь, что в ней нет штрафа за досрочное погашение; это штраф, который банк удержит с вас, если вы досрочно выплатите кредит.

Да. Выплата по ипотеке “15 лет из 15” в сравнении с ипотекой “30 лет из 15” стоит столько же. В конце концов, 30-летний амортизационный период используется кредитором только для расчета ежемесячного платежа, который он будет ожидать, в то время как, неизвестно ему, вы используете 15-летний амортизационный период и ту же ставку, чтобы рассчитать платежи, которые вы действительно будете делать. 0x2 и 0x2 и один фактор: **Можете ли вы делать дополнительные платежи на желаемом уровне, не налагая штрафов на кредитора? Большинство ипотечных кредитов имеют лимиты предоплаты. В конце концов, он видит, что его приятный устойчивый 30-летний денежный поток внезапно сократился. Он должен пойти и найти кого-нибудь другого, чтобы одолжить неожиданные платежи…

EDIT: Закрытые ипотечные кредиты, с предоплатой - это норма здесь, в Канаде; открытые ипотечные кредиты преобладают в США COPY0_018.cfm

Все ответы, которые были даны до сих пор, правильные, но довольно узкие.

Когда вы покупаете ипотеку на 30 лет, вы покупаете право на погашение долга в течение 30 лет. То, что вы заплатите, зависит от процентной ставки и от того, сколько времени вы фактически потратите на ее погашение (а также от основной суммы и пунктов и т.д.).

Так же, как вы покупаете это право, ипотекодатель продает вам это право, и они обычно взимают что-то за это, как правило, более высокая ставка. В конце концов, они, а не вы, будут подвергаться процентному риску в течение 30 лет.

Однако, если какой-нибудь банк имеет аневризм и готов дать вам 30-летний кредит по той же цене, что и любой другой банк готов пойти на 15-летний кредит, эй, свободная гибкость. С таким же успехом можно согласиться. Если вы хотите погасить кредит через 15 лет, или через 10 или 20 лет, вы можете пойти и сделать это.

Кроме причины в @rhaskett’s answer , важно учитывать, что выплата 30-летней ипотеки, как если бы это была 15-летняя ипотека, гораздо более неудобна, чем просто выплата регулярных платежей по 15-летней ипотеке. Когда вы платите доплату по ипотеке, некоторые кредиторы не знают, что делать с доплатой, и должны четко сказать, что доплата должна быть применена к основной сумме. Возможно, вам придется делать это каждый месяц с каждой выплатой. Кроме того, некоторые кредиторы не позволяют вам установить автоматический платеж на сумму, превышающую ипотечный платеж, поэтому вам, возможно, придется в явном виде подавать свой платеж с инструкциями для кредитора каждый месяц, а затем каждый месяц следить за тем, чтобы ваш платеж был зачислен на счет кредитора надлежащим образом. Некоторые кредиторы лучше других подходят к подобным вещам, и вы не будете знать, как много проблем возникнет у вашего кредитора до тех пор, пока вы не начнете осуществлять платежи.

Если вы собираетесь выплатить его через 15 лет, то просто получите ипотеку на 15 лет.

Рассмотрим “стоимость упущенной выгоды” при дополнительном погашении кредита на 15 лет. Если вы задолжали 30% годовых, а деньги - 4% годовых, то не стоит думать, что 30%-ый кредит будет выплачен в первую очередь. Считайте также, что если ипотека не облагается налогом и вы платите подоходный налог, то вы не платите налог с денег, которые “экономите”. (т.е. в крайнем случае сэкономленные 1 доллар - это 2 доллара).

Форвардное мышление является ключевым моментом, если вы сейчас платите за чей-то колледж, то вы захотите заплатить из учебного плана, для которого взносы вычитаются из налогооблагаемой базы, деньги вложены, деньги вычтены.

В моей стране большинство ипотечных кредитов, будь то 15,25,30 лет, имеют тенденцию длиться 6-8 лет для кредитора. Люди переезжают или переворачивают или рефинансируют.

Я бы взял 15 по процентной ставке, но только в том случае, если бы я мог продолжать выплаты без затруднений. Может быть, более скромный дом?

Если вы не можете позволить себе более высокие выплаты, вы, вероятно, все равно плывете немного близко к ветру.

Другое дело, что налоговые льготы могут быть изменены росчерком пера, но, возможно, вам все равно придется платить.

Другие люди не согласны с тем, что вы получите лучшую ставку по 15-летней ипотеке, как правило, на 1,25% ниже. Более низкая ставка делает 15-летнюю ипотеку более выгодной с финансовой точки зрения, чем выплата 30-летней ипотеки за 15 лет.

Так что идите на 15 лет, если ваш доход стабилен, вы никогда не потеряете работу, ваша бытовая техника никогда не сломается, ваши транспортные средства никогда не будут нуждаться в капитальном ремонте, трубы в вашем доме никогда не лопнут, вы и ваш супруг никогда не заболеете, и у вас нет детей. Или, если у вас есть дети, у них есть хорошее зрение, прямые зубы, у них нет стремления к учебе в колледже, не играют в дорогие виды спорта, и они никогда не попросят помощи в выплате арендной платы, когда они становятся старше и переезжают.

Но если любая из этих вещей является вероятной возможностью, 30-ти летняя ипотека даст вам некоторую гибкость, чтобы покрыть краткосрочную нехватку наличных денег, вернувшись к обычному 30-ти летнему платежу на месяц или два. Теперь, финансово мудрые могут воспрепятствовать этому, потому что вы должны иметь достаточно наличных денег в резервах, чтобы покрыть такие вещи, и это хороший совет. Но сколько людей пытаются сохранить эти резервы, когда покупают новый дом?

Подумайте о том, чтобы составить электронную таблицу и рассчитать разницу в стоимости процентов между двумя стратегиями. Сколько еще будет стоить 30-ти летняя ипотека в процентах, если вы погасите ее через 15 лет? Эта сумма приравнивается к стоимости страхового полиса при случайной нехватке денежных средств. Хотите ли вы платить тысячи дополнительных процентов за эту страховку? (это довольно дорогая страховка)

Одна из стратегий будет заключаться в том, чтобы идти по 30-летнему графику, делать дополнительные выплаты по основной сумме, чтобы удержать вас на 15-летнем графике, посмотреть, как пойдет жизнь, и рефинансировать 15-летнюю ипотеку через пару лет, если все пойдет хорошо и ваши резервы наличности будут сильны. К сожалению, ставки, скорее всего, вырастут в ближайшие пару лет, что делает эту стратегию менее привлекательной. Если это вообще возможно, идите с 15-летним сроком, чтобы закрепить эти почти исторически низкие ставки. Подумайте о том, чтобы купить меньше домов или вернуться на 30-летний срок, если вы беспокоитесь о том, что ваши денежные резервы не смогут справиться с маленькими жизненными неожиданностями.

На самом деле, дополнительный платеж приходит с обратной стороны ипотеки. Так что технически ипотека уменьшается на один месяц. Однако банки всегда пересчитывают таблицу амортизации, когда выплачивается последний платеж или запрашивается сумма погашения. Есть разница между этими двумя ситуациями, но это незначительная сумма. Отметка за 30 лет предлагает гибкость, которой не обладает 15. Выберите одну, сэкономьте 15 лет, получите гибкость - 30 лет.

Почему никто просто не ответит на исходный вопрос?

Вопрос не касался стоимости упущенных возможностей, гибкости или семейных расходов. Нет правильных ответов ни на один из этих вопросов, и все они зависят от индивидуальных обстоятельств.

Я считаю, что ответ на вопрос, будет ли выплата 30-летней ипотеки через 15 лет стоить столько же, сколько и 15-летней ипотеки с такой же процентной ставкой, - да, но ТОЛЬКО в том случае, если вы выплачиваете ее по тому же графику, что и предполагаемые 15 лет. На самом деле, ответ - НЕТ по двум причинам: график амортизации; и тот факт, что 30-летняя ипотека всегда будет иметь более высокую процентную ставку, чем 15-летняя.

Способ амортизации ипотеки - проценты выплачиваются в первую очередь, по сути. Для большинства людей большая часть ежемесячного платежа - это проценты за первую половину срока кредита. Это хорошо для большинства людей, потому что в действительности большинство ипотек длится только пару лет, после чего люди рефинансируют или переезжают, и в течение этих первых лет большая часть расходов на жилье (проценты) вычитаются из налогооблагаемой базы. Спорно, мудро ли увековечивать это на всю жизнь… но такова реальность большинства ипотек.

Итак, если вы не выплатите 30 лет по тому же графику амортизации, что и ваши теоретические 15 лет, вы заплатите больше в процентах. Обычная стратегия, которой придерживаются люди, это выплата дополнительной ежемесячной платы (или больше) каждый год. К тому моменту, когда вы сможете таким образом избавиться от основной суммы долга, вы уже заплатите гораздо больше процентов, чем вы заплатили бы за 15 лет. И на самом деле, если вы можете позволить себе существенно выплатить основную сумму в первый год или два из ваших ипотечных кредитов, вам, вероятно, следовало бы взять в долг меньшее количество денег для начала.

В теории, ЕСЛИ ставки были одинаковыми (не одинаковыми), и ЕСЛИ вы платили 30 скидок каждый месяц ЭКСПЛАТАЦИОННО так же, как вы бы заплатили 15 (не заплатите), вы заплатите ту же самую сумму в конце концов. Вы должны решить, стоит ли гибкость для вас больше, чем экономия на расходах.

Например: ипотека на 300 тысяч под 3,5% будет иметь ежемесячный платеж ~$2150 на 15 лет и ~$1350 на 30 лет, оба будут начинаться с ~875$/месяц с процентами (постепенно уменьшающимися с течением времени).

Я думаю, что большинство людей недооценивают свободу и душевное спокойствие, которое приходит с оплаченным или почти оплаченным домом… и 15 лет намного осязаемы, чем 30, плюс намного дешевле в целом.

Если вы можете позволить себе ипотеку на 15 лет без излишней нагрузки на ваш бюджет, это определенно лучший вариант для финансовой безопасности.

И будьте осторожны с советом по стоимости возможности индексного фонда. В среднем, это может быть хорошей идеей, когда вы смотрите на очень долгосрочную перспективу, исторически, но многие люди получают меньше, чем средняя доходность, в зависимости от того, когда они покупают и что рынок делает в краткосрочной перспективе. Нет никакой уверенности в том, какую доходность вы получите от фондового рынка, но если у вас есть 30-летняя ипотека, есть большая уверенность в том, что вы будете должны каждый месяц в течение следующих 30 лет. Различные комбинации инвестиций имеют смысл для разных людей, и большинство людей было бы разумно получить некоторое влияние на фондовый рынок за его доходность и ликвидность. Однако, если чьей-то целью является занять больше денег для своего дома, чтобы вложить больше денег на фондовом рынке для своего выхода на пенсию, то на самом деле лучше бы им послужить в достижении безопасности и независимости на 15 лет раньше.